Что такое ипотека на жилье и как ее получить?

что такое ипотекаСлово «ипотека» сегодня на устах практически у всех наших соотечественников. Это вполне объяснимо, ведь жилищный вопрос год от года в России становится только острее. Но всё-таки, каков максимально краткий и исчерпывающий ответ на вопрос – что такое ипотека? Ответ таков – это приобретение на взятые в долг денежные средства жилой или нежилой недвижимости (и только недвижимости) с условием залога этой самой недвижимости лицу, которое согласилось дать займ. Ипотека всегда сопряжена с залогом (но не всякий залог – это ипотека, разумеется!), а вышеупомянутым лицом в 99,9% всех финансовых операций выступает банк.

В России кредиты выдают на потребительские, жилищные и коммерческие нужды. И в каждом случае бенефициар хочет получить гарантии не только возврата выданных денежных средств в полном объёме, но и гарантию получения процентной прибыли в качестве платы за услугу выдачи денег. Поскольку ипотека находится в секторе крупных займов, одного стабильного среднего дохода клиента будет мало. Что здесь сделать проще всего? А проще всего поставить условие – купленную на выданные деньги недвижимость клиент тут же закладывает банку.

И в случае нарушения договора со стороны клиента банк забирает заложенную недвижимость в свою полную собственность, тем самым возвращая себе свои деньги. Если учесть, что недвижимость со временем становится только дороже, то убытки покрываются с лихвой. Вот тот «костяк», вокруг которого строится весь ипотечный бизнес в России (зарубежом есть несколько особых моментов, о которых здесь говорить не имеет смысла).

Основные ветви ипотечного бизнеса

ипотечный бизнес

Дальше идут два крупных ответвления – жилищная и коммерческая ипотека. В этой статье речь по преимуществу будет идти о кредитах на покупку недвижимости для проживания. Не только потому, что по количеству запросов и кругу клиентов жилищная ипотека намного обогнала ту, что выдаётся для приобретения производственных, торговых и прочих нежилых площадей. Но и потому, что схемы выдачи такого кредита к настоящему времени в России уже отработаны, стандартизированы и имеют много вариаций (ипотечных программ). Кредит на жильё, в свою очередь, можно разделить на четыре крупные ветви:

  • стандартные ипотечные программы;
  • социальные ипотечные программы;
  • специальный сегмент жилищного кредитования – «молодая семья»;
  • ипотека для военнослужащих;
  • обычный жилищный кредит.

Стандартных ипотек больше всего. Они рассчитаны на широкий круг лиц, которые по своему материальному положению находятся на самой нижней ступеньке среднего класса. Т.е. имеют стабильный средний доход. И, вероятнее всего, небольшую и хорошую кредитную историю (несколько успешно погашенных потребительских кредитов). Несмотря на разнообразие предлагаемых условий, обычные жилищные кредиты объединяет ряд особенностей.

  1. Стоимость квадратного метра жилья, а значит, и размер ипотеки, определяется из объективного анализа местного рынка недвижимости на данный момент.
  2. Процентные ставки назначаются с оглядкой на конкурирующие организации. Более высокие ставки обеспечат большую прибыль и, следовательно, большую выживаемость.
  3. Работает довольно жёсткий отбор потенциальных заёмщиков. Клиент по своему материальному статусу должен соответствовать требованиям банка.
  4. Можно выделить усреднённый, т.н. типичный набор критериев типичной ипотеки: 14% — 15% годовых, первоначальный взнос 30%, срок 10 лет, доход заёмщика минимум в два раза больше ежемесячного платежа.

Социальная ипотека

Социальная-ипотека-для-бюджетников

Данная разновидность жилищного кредита была создана с целью обеспечить жилплощадью незащищённые, наиболее уязвимые слои населения. Далеко не все люди в состоянии потянуть требования стандартного займа на квартиру. Однако воспользоваться такой льготной ипотекой сможет отнюдь не каждый. Во-первых, не все банки поддерживают программу социального ипотечного кредитования. Хотя наиболее крупные и известные финансовые организации России поддерживают. Во-вторых, жилплощадь, на которой официально прописан заёмщик, должна быть меньше жилищного минимума.

Согласно ст.№50 Жилищного кодекса России общей для всех россиян минимальной нормой в перспективе постоянного проживания является цифра 12 кв. метров на человека. Семья из двух человек вправе рассчитывать на минимальные 42 кв. метра жилой площади. Если получается меньше, тогда необходимо стать на учёт в администрации по месту прописки. Тогда заёмщик официально может быть признан нуждающимся в дополнительной жилплощади, что позволит ему взять социальную ипотеку с её льготными условиями – 7% годовых, отсутствие первоначального взноса, срок до 28 лет.

Ипотека для молодой семьи

молодая семья

Фактически, является подпрограммой социальной ипотеки, направленной специально на обеспечение квартирами молодых семей с детьми и без. Но здесь основные формы помощи – государственная субсидия и материнский капитал, а не льготные условия самой ипотеки. Материнский капитал, чаще всего, используют для погашения первоначального взноса. Что позволяет многим молодым семьям брать даже обычную ипотеку. Государственная субсидия может иметь место при нехватке минимального метража. Так, семья из двух человек при прописке на 42 метрах способна по закону получить субсидию в размере 35% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. После рождения хотя бы одного ребёнка минимальный метраж увеличивается до 18 «квадратов» на человека, а субсидия – до 40%.

Военная ипотека

военная ипотека

Название говорит само за себя. Военнослужащие-контрактники могут позаботиться о внесении своей персоны в программу ипотечного кредитования военных. Тогда на имя соискателя будет открыт персональный счёт, куда в течение всего срока службы по контракту от государства регулярно будут приходить индексируемые денежные суммы. После окончания срока контракта военный имеет право использовать накопленные средства, чтобы было легче приобрести квартиру в ипотеку. Например, для погашения первоначального взноса.

Сбор необходимых и желательных документов

сбор документов

Как говорится, есть из чего выбирать. Но прежде чем вообще что-либо выбирать, рекомендуется как можно скорее избавиться от главной головной боли – сбора документов. На самом деле до непосредственного визита в выбранный банк и общения с тамошними специалистами никто не скажет абсолютно точно, какие именно понадобятся документы. Но одно следует сказать – в вопросе получения выгодного кредитного предложения много их не бывает. Поэтому здесь представлен достаточно полный список тех бумажек, от наличия и содержания которых зависит судьба заёмщика.

Обязательные документы личного профиляпоиск документов

  1. Заполненная банковская анкета и заявление на выдачу жилищного кредита. Сейчас почти любой банк поддерживает услугу интернет-заявки, которую можно заполнить на сайте банка, не выходя из дома.
  2. Заверенная копия паспорта заёмщика, включая страницу с пропиской.
  3. Заверенная копия свидетельства пенсионного государственного страхования.
  4. Заверенная копия свидетельства о постановке в налоговой (ИНН).
  5. Для мужчин до 27 лет – заверенная копия военного билета.
  6. При наличии детей также нужна заверенная копия свидетельства о рождении.
  7. Молодой семье, живущей в официальном браке, понадобится предоставить заверенную копию брачного договора.
  8. Полная копия трудовой книжки. Причём желательно, чтобы за каждое место работы стояла роспись работодателя. За последнее место работы роспись обязательна. Надо ли говорить, насколько упадут шансы получить квартиру в долг при отсутствии трудовой книжки?.
  9. Все документы, отражающие уровень дохода заёмщика – справка 2-НДФЛ (выдаётся в налоговой или по месту работы), справка о наличии счёта в банке (если есть), квитанция о получении алиментов, регулярной материальной помощи, квитанция о размере пенсии (выдаётся в ПФР) и прочее.
  10. Пусть это никого не оскорбляет, но многие банки могут потребовать от заёмщика справку, что последний не состоит на учёте ни у психиатра, ни у нарколога. Также могут потребовать справку об отсутствии уголовных судимостей (особенно непогашенных).

Надо отметить, что если заёмщиком выступает семья, то супруги автоматически считаются созаёмщиками. Поэтому каждый из супругов предоставляет свой паспорт, ИНН, справку о доходах и т.д. Плюс в том, что банк учитывает общий семейный бюджет. Зарплаты одного члена семьи может не хватить, а вот если сложить получки обоих супругов – другое дело. Все ксерокопии можно единым разом заверить у нотариуса. И при личной встрече с сотрудником банка всё равно надо иметь при себе оригиналы всех документов.

Документы, определяющие материальный статус заёмщика

материальный статус заемщика

Здесь подразумевается не обязательный, стабильный доход в виде з/п, а какие-то дополнительные материальные ресурсы, коими обладает заёмщик:

  • если в собственности уже есть какая-то недвижимость, то понадобятся копия и оригинал документа, подтверждающего право владения (купчая, дарственная, приватизационный сертификат и т.п.);
  • на любое дорогое имущество также следует предъявить документацию, если таковая предусмотрена, конечно. Например, на автомобиль, мотоцикл, автобус по законам России предусмотрено подтверждение права собственника, а на дорогой компьютер – нет;
  • это маловероятно, но если заёмщик имеет в собственности акции и другие ЦБ, то выписка из реестра владельцев ЦБ необходима;
  • точно также потребуются документы о любых банковских счетах и депозитах, если таковые имеются;
  • очень желательно иметь хотя бы небольшую и хорошую кредитную историю (потребительский кредит на бытовую технику, автокредит).

Выписку-подтверждение можно взять в том банке, где был заключён кредитный договор. Ещё лучше, если хорошая кредитная история имеет место как раз в том банке, где заёмщик собрался брать ипотеку. Тогда сотрудники сами найдут нужную кредитную информацию, а уровень доверия сразу повысится.

Документы для индивидуального предпринимателя

документы для ип

Если заёмщик работает как ИП, то документации будет в два раза больше. Но и шансы на положительный ответ от банка тоже значительно вырастут.

  • свидетельство о регистрации;
  • квитанции о своевременной выплате налогов;
  • бухучёт, отражающий прибыльность дела;
  • копии договоров об аренде, коммерческой ипотеке и т.п., что докажет надёжность и рентабельность бизнеса.

Документы на само ипотечное жильё

  • правоустанавливающая документация;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • две справки-формы, №7 и №9 о характеристике жилья и его регистрации;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жильё;

Основные критерии ипотечного кредитования

критерии ипотеки

Здесь было упомянуто много документов, но даже этот список не полный. Какому-то банку некоторые бумаги не понадобятся, а другой запросит дополнительно что-то ещё. В начале статьи был дан ответ на вопрос, что такое ипотека. Но ответ заключал в себе только смысл, определение. Отвечая на данный вопрос, следует дополнить, что ипотечный кредит – это и набор взаимосвязанных между собой условий: процентная ставка, первоначальный взнос, сроки кредита и его размер. Конечно, полный список условий будет куда шире – обязательное страхование приобретаемого имущества, обязательная оценка квартиры и т.д. Но перечисленные четыре пункта составляют основу любого ипотечного кредитования. Именно анализ этих 4-х пунктов помогает определить, какой именно ипотечный займ выбрать.

Для кого-то определяющим критерием будет процентная ставка, её минимальный уровень. Для других – минимальный первоначальный взнос. Третьим потребуется оптимальное сочетание всех факторов. Но чтобы трезво анализировать ипотечные предложения, надо понимать, как эти критерии между собой взаимосвязаны. По классической схеме выходят следующие закономерности:

  1. Чем ниже процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. И наоборот.
  2. Большие и маленькие кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние.
  3. Кратковременные и долговременные кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние по срокам.
  4. Долговременный вариант ипотеки (свыше 15 лет) подразумевает относительно низкий первоначальный взнос.

Особенности процентной ставки

процентная ставка

Процентная ставка объективно является ключевым критерием. Ведь она определяет размер переплаты. Например, ипотека в 1 млн. рублей при 15% годовых значит, что заёмщик каждый год, помимо суммы на погашения основного долга, будет доплачивать 150 тыс. рублей (15% от 1 млн. рублей). Это считается непосредственной платой за услугу, которую банк оказал заёмщику. Обычно, сумма годовых процентов равномерно распределяется на 12 месяцев. Это значит, что клиент к ежемесячному платежу на погашения основного долга должен будет прибавлять ещё 12 500 рублей.

Причём надо всегда внимательно изучать тип и характеристику ставки. Она бывает фиксированной или плавающей. Фиксированные ставки банк не имеет права менять на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Плавающие могут меняться. Однако сейчас практически везде ставки зафиксированы, что даёт клиенту некоторое ощущение стабильности и финансовой безопасности. Правда, из-за этого же ежемесячные платежи только аннуитетные, т.е. неизменяемые. В то время как дифференцированные платежи по мере выплаты кредита становятся всё меньше. Но на такие уступки банки России не идут. Ставка может быть декурсивной и антисипативной. Разница между ними заключается только в сроках выплаты процентов банку. При декурсивной ставке заёмщик платит проценты в течение всего срока погашения ипотеки

Основные минусы и финальный вывод

минусы ипотеки

При антисипативной ставке банк сразу удерживает все свои положенные проценты, просто выдавая клиенту меньшую сумму денег. Но в ипотечной сфере антисипативная ставка не применяется. Почему? Замечательный вопрос, связанный с главным, большим и лютым минусом ипотеки России – гигантской переплатой. Как удержать сразу всю сумму процентов за весь срок кредитования, когда из-за этих самых процентов переплата в итоге составляет 100% — 120% от рыночной стоимости жилья? При антисипативной ставке заёмщик тогда просто-напросто ничего бы и не получил на руки. Такая переплата обусловлена высокими ставками в России. Для сравнения – в США этот критерий не превышает 3%. Второй крупный минус – это риск потери жилья при уже затраченных средствах. Так, если заёмщик больше не в состоянии полноценно оплачивать кредит, банк заберёт у него взятое в ипотеку жильё.

Причём независимо от того, сколько времени до этого клиент исправно платил свой долг. Третий минус заключается в том, что заёмщику придётся иметь дело не только с банком, но и со многими другими сторонними лицами – страховыми компаниями, оценочными фирмами, риэлторами и т.д. Все их услуги заёмщик также должен будет оплачивать из своего кармана. Данная статья и была написана с той целью, чтобы каждый человек, каждая семья, перед тем, как взять ипотеку, взвесила все «за» и «против». А для этого потребовалось разобрать смысл и структуру такого финансового, экономического и социального явления, как ипотека на жильё. Надо было понять, как работает данный механизм. Информация в данной статье рекомендована к прочтению всем, кто собирается ипотекой осчастливить и обременить себя одновременно.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.