Как дешево купить залоговую квартиру у банка

Справиться с ипотечными обязательствами могут далеко не все. В результате, квартиру отбирает банк-залогодержатель, в чьих интересах, как можно быстрее продать недвижимость и вернуть собственные средства. Цены на такое жилье более привлекательны, удается сэкономить около 15% от рыночной стоимости, однако подобная сделка имеет массу нюансов, с которыми стоит ознакомиться до того, как затевать процесс покупки.
дешево купить залоговую квартиру у банка

Чем выгодна залоговая квартира?

При оформлении ипотеки приобретаемая недвижимость принимается банком в качестве обеспечения на случай невозврата долга. Если заемщик перестал платить ежемесячные взносы, банк-залогодержатель вправе потребовать принудительной продажи жилья с целью ликвидации долга. Помимо самого кредитора, права на жилплощадь может заявить и другой банк на основании соответствующего решения по судебному разбирательству.

Залоговое жилье стоит меньше, чем аналогичные объекты на рынке недвижимости. Причина не в том, что квартиры имеет какие-то дефекты, а в намерении банка как можно скорее вернуть сумму долга. Кредитная организация не специализируется на рынке недвижимости, ее цель – избавиться от балласта в виде жилья и перевести его в денежные средства. Отсюда и возникает разница в цене, по сравнению с другими квартирами. Чем дольше банк не может реализовать жилье, тем больше может быть скидка.

Помимо выгодной стоимости покупатель получает другое преимущество – нет нужды в оплате услуг риэлтора.

Где купить?

Где купить

Каждый кредитор, специализирующийся на выдаче ипотек и оформлении в залог объектов недвижимости, имеет свою базу «проблемного» жилья. Списки залогового имущества, выставленного на продажу, есть у многих. Хорошо отлажен процесс покупки у крупных финансовых учреждений – Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфабанк.

Помимо сделки с кредитором, есть шанс купить жилье напрямую у собственника. Нюансы оформления в обоих случаях будут немного различаться.

Покупка у банка

Покупка у банка

Выбирая жилье из списка, опубликованного кредитным учреждением, будущий покупатель максимально защищен от возможных рисков. Банк уже сотрудничает с риэлторами и пользуется их услугами, гарантируя полною соблюдение законодательных норм и прав сторон. При выборе жилья из предложенного банком с объекта снимается обременение (банк готовит нотариусу справку об отсутствии долга). На период оформления сделки предоставляется банковская ячейка, куда складывают деньги. После окончательных расчетов с банком и подписания купчей на квартиру, покупатель получает право распоряжения недвижимостью.

Если средств на покупку недостаточно, человек вправе обратиться в тот же банк за получением ипотечных средств, однако о наличии подобной услуги необходимо запрашивать в индивидуальном порядке. При отсутствии препятствий, вполне возможно банк одобрит выдачу средств, предварительно изучив платежеспособность и КИ клиента.

Покупатель может найти нужный вариант квартиры среди аукционных лотов. Информация о проведении торгов. Перед тем, как окончательно определяться с выбором, стоит проверить, имеется ли согласие собственника на продажу, зарегистрированы ли на жилплощади дети до 18 лет. Если два последних условиях не соблюдены, впоследствии сделка может быть оспорена в суде

Купля-продажа через заемщика

Купля-продажа через заемщика

Когда должник понимает, что не в состоянии расплатиться с кредитором, возникает желание продать жилье и погасить ипотечный долг за счет вырученных средств. Поскольку квартира находится под залоговым обременением, у залогодержателя надлежит получить согласие. Вместо длительного судебного разбирательства, банк получает возможность возместить ипотечный долг, поручив заемщику самостоятельно реализовать жилье на основании заключаемого мирного соглашения.
В таком случае, шансов на выгодную цену меньше, ведь владелец прямо заинтересован выручить как можно больше, чтобы обнулить долговые обязательства и оставить часть сверх этой суммы себе.

Покупателю необходимо соблюдать осторожность, поскольку квартира будет куплена с сохранением залогового обременения, которое снимается уже по факту совершения сделки купли-продажи. Чтобы обезопасить себя, покупателю не следует давать авансовый платеж заранее. Средства будут выданы заемщику только после подтверждения о переходе прав на собственность со снятием обременения.

Для тех, кто планировал купить жилье за заемные средства, предлагается альтернативная схема через переуступку долга, когда вместе с квартирой покупатель переоформляет на сея кредитные обязательства продавца собственности.

Во избежание мошенничества, рекомендуется покупать квартиру с самостоятельным погашением долга кредитору, не доверяя эту процедуру владельцу залогового объекта. Для расчетов с продавцом готовят 2 ячейки: для аннулирования долга, снятия обременения и для передачи владельцу остатка от стоимости.

Алгоритм действий

Процедура покупки залоговой недвижимости многоэтапная, однако, соблюдая предложенный алгоритм, проблем с переоформлением не возникнет.

Поиск объекта

Поиск объекта

Банки, занимающиеся продажей залоговых объектов, размещают на своих страницах в особых разделах списки доступных вариантов. Если продажа планируется через торги, информацию транслируют через судебных приставов на сайте ФССП. За месяц до начала торгов информация появляется в местных газетах и других СМИ.

С целью безопасности собственных средств, не стоит доверять объявлениям на ресурсах типа Авито и т.д. Можно легко нарваться на аферистов, которые под видом реализации залогового жилья выманивают средства у покупателей. У каждого кредитора есть свои ресурсы для оповещения заинтересованных лиц.

Подготовка к торгам

Для подачи заявки необходимо обеспечить авансовый взнос, равный 5% от начальной цены. Подача заявки ограничена по времени – не позже 5 дней до запланированных торгов. Если участников не больше 2, инициатор торгов снижает стоимость на 15% и повторно организует проведение торгов через 30 дней.

Подробности процедуры реализации квартир через аукционы изложены в законе №102-ФЗ (ст.57), регулирующий условия и реализацию ипотечного кредитования, а также ст. 447-449 ГК РФ.

Участие в торгах

Участие в торгах

Открытые торги включают следующие этапы:

  1. Вступление в законную силу решения судьи о продаже квартиры на аукционе.
  2. Организация проведения торгов.
  3. Прием заявок от участников, оформление авансовых взносов.
  4. Проведение торгов и подведение итогов с оформлением протокола.
  5. Участник, объявленный победителем, получает право выкупить жилье у банка.
  6. После внесения суммы по итогам торгов, покупатель регистрирует переход прав на недвижимость в Росреестре.

Чтобы сделка прошла гладко, стоит внимательнейшим образом проверить всю документацию на жилье и договоры с банком, собственников. Особое внимание обращают на выписку о зарегистрированных жильцах и обременениях. Проверяют соответствие параметров жилья с техпаспортом, заключением об оценке. Изучают судебные решения, касающиеся судьбы интересуемого объекта.

Участники аукциона, предложившие меньшие деньги, забирают авансовый платеж. После получения копии протокола о приобретении недвижимого имущества на торгах, покупатель идет с ним в регистрирующий орган (Росреестр) и переоформляет право собственности.

Риски покупателя при оформлении залогового имущества

Риски покупателя при оформлении залогового имущества

Полностью исключить риск при любой дорогостоящей покупке невозможно, однако с привлечением услуг банка опасность обмана или срыва сделки минимальна.

Несмотря на многоуровневую проверку бумаг на объект со стороны банка, необходимо понимать, что прямая заинтересованность в благополучности сделки — только у покупателя. Поэтому стоит еще раз уточнить перед покупкой, имеются и долги по квартире, зарегистрированы ли в ней недееспособные лица, находящиеся под особой защитой государства.

При отсутствии согласия на реализацию жилья со стороны заемщика, стоит приготовиться к риску оспаривания в суде факта сделки. Заемщик вправе обратиться в суд и заявить о своей готовности самостоятельно выплатить долг кредитору. Наличие прописанных иждивенцев усугубляет положение нового владельца, склоняя суд в стороны истца.

Минусом аукционной сделки служит невозможность проверки технического состояния выкупаемого объекта. Фактически, о состоянии объекта знают только со слов организатора торгов.

Многие потенциальные покупатели относят приобретение залогового объекта как вариант экономии до 15% от реальной стоимости выкупаемого жилья, однако такая сделка требует особой осторожности и внимательности при проверке бумаг.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Подпишитесь на каналФинансы - кредиты
Рейтинг автора
Автор статьи
Максим Погорелов
Работал 7 лет в банке. Имею два высших образования ФИНЭК (Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов) и СПбПУ (Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого).
Написано статей
337
Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
Читайте также
Adblock
detector