Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Получив ипотечную квартиру, заемщики недолго радуются: впереди десятки лет платежей, а семья уже выросла и мечтает о новом переезде. Или, наоборот, дети разъехались, и в огромной квартире нет смысла. Продажа квартиры, купленной в ипотеку, — непростая задача, ведь она взята как залоговое обеспечение, права собственника обременены. Есть несколько вариантов, как избавиться от обременения и оформить сделку купли-продажи, обходясь наименьшими расходами.
продать квартиру купленную в ипотеку

Права владельца ипотечной квартиры

Особенность продажи квартиры, купленной в ипотеку, связана с ограничениями прав распоряжаться жильем по своему усмотрению, пока долг перед банком не выплачен. При заключении кредитного договора подписывают и закладную о передаче обеспечительных прав на покупку, пока сохраняются кредитные отношения. Если собственник отказывается возвращать одолженную сумму, банк-залогодержатель вправе обратиться в суд и получить разрешение на продажу собственности для ликвидации долга. Если человек своевременно вернул средства и банк не имеет более финансовых претензий, закладную возвращают клиенту. Пока квартира находится в залоге, перерегистрация на нового собственника невозможна.

Особенности владения и распоряжения по ипотеке подробно разъяснены в законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. В частности, статьей 29 закона устанавливается право собственника пользоваться таким жильем:

  • жить;
  • прописывать членов семьи;
  • завещать;
  • передавать в аренду.

Статьей 37 устанавливается возможность отчуждения с помощью сделки купли-продажи или иной операции смены собственника только при наличии разрешения от залогодержателя, т. е. банка. При несоблюдении данного ограничения недвижимость может быть утрачена и переоформлена в пользу кредитора на основании ст. 301 ГК РФ.

Можно ли продать квартиру после ипотеки?

Можно ли продать квартиру после ипотеки?

Если при определенных обстоятельствах закон допускает форму передачи прав на залоговое имущество новому собственнику, значит, владельцу можно продать недвижимость, если соблюсти предложенные залогодержателем условия.

Планируя продажу кредитной квартиры или дома, учитывают ограничения по ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса, устанавливающего невозможность завершения сделки с переоформлением права на нового собственника в Росреестре. Пока регистрирующий орган не получит подтверждение о снятии залога, сделка не регистрируется. Основанием станет справка из банка и сама закладная. Как только продавец приносит закладной документ в Росреестр, возможно принятие документов на регистрацию перехода права собственности.

Чтобы узнать, когда и при каких обстоятельствах снимаются ограничения, лучше обратиться к договору и изучить вопрос последующей продажи.

Законодательство, не запрещая сделки после выплаты ипотеки, предъявляет единственное требование — согласие залогодержателя. Если банк снимает все претензии с заемщика, он получает право распоряжаться имуществом в полной мере.
Для квартир, приобретенных с использованием материнского капитала, важно учитывать возникшие обязательства по переоформлению собственности на всех членов семьи. Чтобы продать такое жилье после погашения ипотеки, потребуется не только снять обременение, но и согласовать сделку с органами опеки, если в семье есть несовершеннолетние. Обычно такое разрешение выдают при условии соблюдения интересов детей путем:

  • предоставления альтернативной равнозначной собственности;
  • оформления вклада на имя ребенка без права снятия до совершеннолетия.

Участие маткапитала увеличивает срок подготовки и согласования сделки с надзорными органами.

Через сколько можно продавать квартиру в ипотеке?

Нет четких установленных сроков, когда допускается перепродажа ипотечного жилья. Главное, чтобы залогодержатель был оповещен о планируемой сделке и выразил согласие.

Продать кредитную квартиру можно уже в течение первых месяцев после регистрации перехода права. Однако банк признает высокие риски при снятии залоговых обременений, поэтому потребует досрочного погашения или перевода обязательств на покупателя с последующим переоформлением закладной.

В любом случае сделка с ипотечной недвижимостью длится дольше, что часто отпугивает потенциальных покупателей. После внесения аванса приходится ждать и надеяться, что продавец выполнит обещания и ликвидирует обременение, использовав полученные средства для закрытия задолженности. По сравнению со стандартной процедурой переоформление может затянуться на несколько недель.

Кто продает и покупает ипотечное жилье?

Кто продает и покупает ипотечное жилье?

Многим кажется, что продать ипотечное жилье реально не получится, ведь действующее обременение вынуждает ждать довольно долго от момента подписания предварительного контракта до завершения регистрации в Росреестре. Такая проблема действительно есть, но существует целая категория покупателей, заинтересованных с самой низкой стоимости покупки. Назначив большую скидку, продавец привлекает интерес потенциальных собственников, которые будут готовы подождать закрытия кредита и снятия обременения.

Если намерения покупателей понятны, остается вопрос: почему заемщики решаются продавать кредитное жилье с невыплаченной ипотекой, понимая, что придется потерять часть средств на скидке?

Поскольку срок кредитования часто выходит за рамки десятилетия, возникает масса причин, чтобы избавиться от залоговой квартиры:

  1. Потребность в переезде, когда приходится продавать недвижимость для покупки нового жилья после смены места проживания.
  2. Желание закрыть ипотечный долг, чтобы освободиться от необходимости ежемесячного пополнения ссудного счета.
  3. Необходимость в расширении жилой площади в связи с появлением новых членов семьи либо отказ от просторной жилплощади в пользу более скромного объекта.
  4. Серьезные финансовые проблемы, задолженности, которые необходимо срочно погасить.

Есть еще один вариант, когда продажа выгодна продавцу: купив новостройку на стадии возведения дома, клиент хочет зафиксировать прибыль через продажу подросшей в цене кредитной недвижимости.

Есть и другие, менее очевидные причины, которые могут произойти с каждым:

  • появилась более выгодная и подходящая квартира, но на покупку нужны деньги;
  • произошел конфликт с соседями;
  • в ранее тихом местечке инициирована крупная застройка, нарушающая покой близлежащих жильцов;
  • развод супругов-созаемщиков с намерением выделить долю каждого в ипотечной недвижимости.

Чтобы не было проблем с последующим согласованием сделки, стоит сразу оповещать потенциальных покупателей о необходимости урегулирования ипотеки. С одной стороны, это ограничить число желающих. С другой стороны, обращаться будут только те, кто понимает сложность процедуры и готов ждать снятия обременений, видя скидку от рыночной стоимости.

5 способов продажи квартиры с обремененной ипотекой

5 способов продажи квартиры с обремененной ипотекой

Если ипотека еще не выплачена, но есть потребность в срочной продаже, используют одну из законных схем переоформления собственности:

  1. Поиск вариантов для досрочного закрытия долга, когда обременение автоматически прекращается в связи с исполнением финансовых обязательств. Сюда относят рефинансирование без переоформления закладной, когда новый кредитор выделяет кредитную линию, не предъявляя требований о залоговом обеспечении.
  2. Допускается приобщение к досрочному погашению потенциального покупателя, когда авансовая выплата идет на ликвидацию задолженности.
  3. Оформление сделки через специальные агентства по недвижимости, зарабатывающие на перепродаже ипотечного жилья.
  4. Перевод долговых обязательств на покупателя с получением вознаграждения по сделке в размере разницы между стоимостью жилья и остатка по долгу.
  5. Обращение в банк за помощью в реализации объекта, который находится в залоговом обременении. Залогодержатель допускается к контролю всех этапов сделки: от поиска покупателей из числа потенциальных ипотечников до переоформления залога на нового собственника.

Чтобы сделка не разочаровала и не заставила сожалеть каждую из сторон сделки, необходимо обеспечить исполнение 3 важных условий:

  1. Полное соблюдение законодательства, исключающее риск оспаривания сделки впоследствии.
  2. Учет интересов каждого: и покупатель, и продавец должны считать сделку действительной.
  3. Тщательная проверка документов и всех условий, установленных договором.

Часто крупные сделки привлекают нездоровый интерес со стороны мошенников. Рекомендуется тщательно отбирать специалистов, помогающих оформить (провести) сделку и следить за всем, что предлагается к подписанию.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Досрочное погашение ипотечного кредита

Если необходимо продать квартиру в ипотеке, выгоднее всего искать покупателей самим, однако процесс подготовки к сделке затруднен отсутствием достаточного количества заинтересованных покупателей. Мало кто захочет квартиру, находящуюся в обременении, однако продавец, действующий самостоятельно, получает шанс найти наиболее выгодный вариант с минимальными потерями на скидке.

Если нашелся человек, готовый дождаться снятия обременения, дальнейший порядок действий включает:

  1. Совместное обращение в банк для согласования суммы аванса, который пойдет на снятие обременений по объекту недвижимости.
  2. Составление предварительного договора с последующим нотариальным заверением.
  3. Средства, полученные через аванс, и остаток средств от суммы сделки кладут в отдельные банковские ячейки (для банка и для продавца).
  4. После закрытия кредитной задолженности банк выдает закладную и справку об отсутствии финансовых требований.
  5. Стороны сделки обращаются в Росреестр с подписанной купчей, документацией из банка и на объект недвижимости, оплачивают регистрационный сбор.
  6. На основании представленных документов регистрирующий орган вносит запись в реестр недвижимости о переходе права на собственность новому владельцу.
  7. После получения выписки из ЕГРП, подтверждающей отчуждение недвижимости в пользу другого, продавец идет в банк и получает содержимое второй ячейки.

Как видно из пошагового описания, переоформить ипотечную недвижимость не так сложно, как об этом часто говорят. Если возникла потребность в продаже, трудно найти человека, готового подождать, пока банк после авансового платежа выдаст бумаги о снятии обременения.

Продажа квартиры вместе с долгом

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если потенциальный покупатель собирается взять ипотеку в том же банке. Суть сделки сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

Продать ипотечную квартиру можно, подключив к процессу согласования залогодержателя в лице кредитора:

  1. Покупатель обращается к кредитору с заявкой о согласовании займа.
  2. Проводится проверка технических характеристик и документации по кредитному договору. Проводят дополнительную независимую оценку.
  3. Банк переоформляет долг по ипотечной квартире в ипотеку на нового клиента.
  4. В результате сделки купли-продажи и заключенного договора покупатель станет собственником и одновременно заемщиком банка.
  5. Изменения в отношении залогодателя вносит сам банк, освободив стороны от лишних действий.

Основанием для переоформления права на кредит и на купленное жилье станет договор о переуступке обязательств по ипотеке.

Продажа с помощью агенства недвижимости

Продажа с помощью агенства недвижимости

Только единицам удается продать жилье по среднерыночным расценкам. Обычно стоимость залогового жилья значительно меньше, чтобы заинтересовать возможных покупателей.

Поскольку разница между аналогичными объектами с непогашенной ипотекой и без нее огромна, этим пользуются опытные риелторы и агентства, готовые быстро выкупить в своих целях дешевые объекты и далее реализовать их с огромной выгодой для себя.

От таких сделок выигрывают все: агентства получают прибыль, собственники могут продать квартиру в ипотеке и купить другую, в том числе и среди объектов, выставленных теми же риелторами. Цена вопроса подобной сделки: 20–30 % от среднерыночной стоимости жилья. Из минусов стоит отметить высокий риск мошенничества. При выборе профессиональных помощников стоит потратить время на проверку репутации, проследить за отзывами и удостовериться о законности действий (регистрация ЕГРЮЛ или ЕГРИП).

Если риелтор не покупает жилье сам, его помощь может оказаться бесценной, если пообещать ему вознаграждение от продажи в размере 10 % от текущей цены объекта, а также попросить обменять квартиру.

Продажа ипотечной квартиры банком

Те, кто заинтересован в легкой и максимально безопасной сделке и готов обеспечить серьезную скидку, передают полномочия по переоформлению недвижимости банку. Подобные сервисы есть в «Сбербанке», работающем с ипотечной собственностью.

Банк, получая от заемщика поручение о продаже жилья, если нашелся покупатель, самостоятельно оформляет документы и предоставляет ячейку, ведет переоформление собственности на нового покупателя.

Естественно, что продать кредитную организацию выгодно не получится. Остаток после погашения кредитного долга остается минимальным, поскольку финансовую организацию не интересует, за сколько он продаст объект. Главное, чтобы их хватило для покрытия остатка задолженности. Если продавца больше интересует освобождение от ипотечных обязательств, такой вариант выглядит перспективным.

Продажа с полным погашением ипотеки на этапе сделки

Продажа с полным погашением ипотеки на этапе сделки

Большинство вариантов продажи залогового имущества предполагает вовлечение в процесс банковского учреждения, поскольку интересы залогодержателя должны оставаться в приоритете. Главное отличие сделок с кредитным жильем — наличие обременения, в результате которого покупатель не сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

Чтобы довести сделку до логического завершения, потребуется погасить долг и снять залоговое обеспечение.

Схема продажи с полной ликвидацией долга в момент подписания купчей состоит из следующих этапов:

  1. Заручиться согласием банковского учреждения о возможности продажи.
  2. Определить остаток долга.
  3. Подписать договор с покупателем и внести средства в ячейки (для банка и продавца).
  4. Обратиться в Росреестр для переоформления залоговых обязательств.
  5. Бывший собственник открывает первую ячейку и погашает долг перед банком.
  6. Закладная, выданная бывшему заемщику, предъявляется в Росреестр для аннулирования записи об обременении.

Поскольку банк на каждом этапе контролирует прохождение сделки, о юридической чистоте и отсутствии рисков мошенничества можно не беспокоиться. Главное — соблюдать правила процедуры и сроки, установленные банком-залогодержателем.

Основной перечень документов для продажи квартиры с обременением

Основной перечень документов для продажи квартиры с обременением

Поскольку сделка купли-продажи ипотечного жилья, по сути, относится к категории недвижимости, основные документы, которые потребуются для переоформления, соответствуют стандартному пакету:

  • гражданские паспорта сторон (на несовершеннолетних собственников до 14 лет готовят свидетельства о рождении);
  • выписка из Росреестра о принадлежности объекта собственности;
  • техдокументация на объект;
  • справка о погашении коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги с указанием прописанных на жилплощади граждан (нужно, чтобы все жильцы выписались накануне переоформления);
  • на совместную собственность семейные пары или лица, купившие в ипотеку и позже расторгнувшие брак, берут письменное нотариально заверенное согласие второго партнера;
  • разрешительный документ из отдела опеки о допустимости сделки и учета интересов несовершеннолетних собственников;
  • заключение от независимого оценщика.

Дополнительно в Росреестре пишут заявления с просьбой зарегистрировать переход права (найти образец можно в МФЦ или территориальном подразделении регистрирующего органа), предъявляют договор с покупателем и оплачивают пошлину.

Для согласования сделки по квартире с обременением также потребуются справки о текущем остатке долга или отсутствии долга, а также погашенная закладная от кредитора.

Можно ли продать жилье в ипотеке без налога?

Можно ли продать жилье в ипотеке без налога?

Как любая сделка с продажей имущества, ипотечная не освобождает от уплаты налога с дохода на стандартных условиях:

  1. Если с момента сделки прошло менее 3 лет (при покупке в кредит до 2016 года).
  2. При переоформлении жилья ранее истечения 5 лет с момента проведения сделки позже 2016 года.
  3. Сумма налога рассчитывается от положительной разницы между продажей и первичной покупкой.
  4. Величина подоходного налога — 13 % от суммы прибыли продавца.

Если удается документально подтвердить, что жилье упало в цене и продано за меньшие деньги, значит, доход с квартиры не получен и нет оснований для взимания подоходного налога. Исключение могли составить случаи, когда не удалось доказать сумму по счету, однако при оформлении ипотеки такой вариант неприменим: цифры зафиксированы банком, договором, Росреестром.

Какие риски могут ожидать продавца и покупателя?

Какие риски могут ожидать продавца и покупателя?

Поскольку процесс переоформления залогового объекта достаточно длительный и предполагает массу согласований, обе стороны сделки серьезно рискуют. Для продавцов к минусам относят минимальные шансы на продажу с хорошей ценой и финансовые потери из-за досрочной продажи. Риски покупателей квартиры с непогашенной ипотекой больше: в любой момент заемщик может отказаться от сделки, найдя более выгодный вариант или сочтя условия договора слишком невыгодными.

Другая опасность связана с длительностью процесса: вначале банк закрывает кредитный долг и выдает закладную, затем Росреестр должен снять обременение с квартиры в залоге. С момента передачи авансового платежа до регистрации самой сделки может пройти до нескольких недель.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Подпишитесь на канал Финансы - кредиты
Читайте также
Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.
Adblock
detector