Титульное страхование недвижимости и его стоимость

титульное страхование жильяОтвечая на вопрос, что такое титульное страхование, можно сказать следующее. Это платная юридическая процедура оформления дополнительного документа (правовой титул), гарантирующего частичное или полное возмещение финансового ущерба, который может возникнуть при обстоятельствах, когда покупатель не по своей вине теряет право владеть и распоряжаться приобретенным имуществом. А имущество в сфере титульного страхования – это какая-то недвижимость любого целевого назначения. Данная разновидность страховой защиты может оформляться и на несколько лиц одновременно. Если собственников несколько.

Необходимо пояснить, что речь идет именно о заключении договора со страховой организацией, а смысл договора – получение денежной выплаты от фирмы при наступлении страхового случая. То есть данный документ не является прямым доказательством законности собственнических прав владельца, но косвенно выступает лишним подтверждением добросовестности покупателя. Причем защитить таким образом можно не только право владеть, но и право распоряжаться (продавать, дарить, перестраивать). Поскольку бывает так, что недвижимость остается-таки у покупателя, но тот ничего с ней не имеет права сделать. Страхование сделки может осуществляться, когда предметом соглашения является:

  • жилая недвижимость (квартира, дом, коттедж, комната);
  • нежилая или промышленная недвижимость (складские, торговые, офисные или заводские помещения);
  • объекты «промежуточной» недвижимости (погреба, гаражи, огороды, земельные участки).

Первичная и вторичная недвижимая собственность

Первичная и вторичная недвижимая собственность

Уже понятно, что цель такого страхования заключается в защите материального благосостояния субъекта, который честно отдал свои деньги за недвижимость, предполагая, что теперь он законный владелец этой самой недвижимости. Но беда в том, что могут возникать ситуации, когда сделки с недвижимостью аннулируются, а собственник(и) теряет право владеть и распоряжаться купленным имуществом. Многие клиенты страховых фирм попадали в подобное положение. Подобное может произойти, когда:

1. Субъект купил, например, квартиру на рынке вторичного жилья. Но позднее выяснилось, что прошлые или позапрошлые хозяева (тут число предыдущих владельцев роли не играет) стали собственниками недвижимости с нарушениями правовых норм. Например, не было учтено право собственности несовершеннолетних потенциальных участников сделки при приватизации жилья. Или же один из полноправных собственников не был учтен как таковой ввиду физического отсутствия (нахождение в другом городе, за границей, в тюрьме). Ситуаций бывает много. Но если потенциальный собственник, которого когда-то так обошли, подаст официальное заявление в суд или прокуратору, то последний владелец рискует лишиться того, за что он заплатил свои деньги. Причем как уже говорилось, число владельцев значения не имеет. Человек может быть хоть десятым по счету собственником, но если кто-то из первых собственников на законных основаниях предъявил свои права, десятый владелец может оказаться не у дел.

2. Страхование титула при покупке квартиры имеет большее значение, если это вторичная недвижимость (по очевидным причинам). Но и в сфере первичной недвижимости бывает не все гладко, если клиент натолкнулся на застройщика-мошенника. Такие фирмы, случалось, продавали одну и ту же жилплощадь нескольким покупателям. И каждый из них попадал в ситуацию, когда стандартный договор купли-продажи вкупе со свидетельством права собственности терял свою юридическую силу. В этом случае титульное страхование недвижимости поможет хотя бы вернуть потраченные деньги, а что касается выявления единственного собственника, то при мошенничестве застройщика это неактуально.

3. Если договор купли-продажи был оформлен при участии недействительных юридических лиц или недееспособных физических лиц, то он аннулируется. Если произошел какой-либо обход законодательных норм, то сделка так же считается недействительной. Наконец, когда продавец продал недвижимое имущество, которое на самом деле принадлежало не ему, а третьим лицам, то покупатель также рискует потерять и вложенные деньги, и площадь.

Титульное страхование недвижимости поможет:

  1. Либо добиться признания полноценных прав собственности на приобретенную площадь.
  2. Либо быстро и в максимально возможном объеме вернуть затраченные финансовые средства.

Условия, когда документ купли-продажи теряет юридическую силу

документ теряет силу

Сегодня обязательным правилом практически любого банка является страхование титула при ипотеке. Банк дает взаймы клиенту немалые деньги. И банк не заинтересован, чтобы клиент вдруг оказался в ситуации, когда «ни жилья, ни денег». Поскольку и банку будет нелегко взыскать обратно деньги, которые были выданы на сделку, оказавшуюся впоследствии недействительной. А вот список конкретных условий, когда соглашение купли-продажи может быть аннулировано с высокой степенью вероятности:

  • сделка напрямую или косвенно нарушает установленные законодательные нормы (сюда обычно и включают любые ущемления в собственнических правах третьих лиц);
  • сделка противоречит основам рыночной этики (этот момент весьма спорный);
  • сделка является ширмой для проведения другой сделки (категория «мошенничество»);
  • в заключении договора участвовали лица, не имеющие права на такие акты (лишенные юридических полномочий юрлица, недееспособные граждане);
  • было выявлено участие несовершеннолетних лиц;
  • одна из сторон дезинформировала другую сторону (категория «мошенничество»);
  • одна из сторон в момент соглашения находилась в состоянии временной недееспособности (алкогольное или наркотическое опьянение, состояние аффекта и прочее);
  • одна из сторон для заключения соглашения применила к другой стороне физическое и/или психологическое насилие (здесь работают не только мошенничество, но и другие уголовные статьи).

Факторы, определяющие цену страховки

цена страховки

Надо сказать, что при отказе сторон решить проблему самостоятельно между собой признание договора недействительным имеет право осуществить только судебная инстанция. Титульным страхованием занимается крупнейшая в России объединенная группа страховых фирм «Росгосстрах». Рекомендуется обращаться сразу в крупные организации, поскольку мелкие компании специализируются в основном на страховании от физического урона имуществу. Как уже говорилось, описываемая в статье процедура не бесплатна. Но сколько стоит титульное страхование? Конкретная цена страховки не определена. Стоимость титульного страхования определяется множеством факторов, среди которых:

  • сумма, прописанная в договоре купли-продажи;
  • стоимость, которую назвали специалисты БТИ (бюро технической инвентаризации). Это особенно важно, когда речь идет о страховании титула квартиры;
  • объективная рыночная стоимость, определяемая сравнением с текущими ценами на аналогичную недвижимость;
  • подсчет иных видов стоимости (ликвидационной, инвестиционной и прочих);
  • в некоторых случаях страховая компания смотрит и на размер банковского займа, если речь идет о страховании ипотечного жилья, но официально размер выплаты за страховое соглашение привязан к цене за недвижимость, а не к величине займа. Другое дело, что почти всегда банк дает в долг денег меньше, чем стоит жилье, поэтому так даже выгоднее для клиента;
  • срок действия страхового договора (чем дольше, тем дороже);
  • степень риска, который берет на себя страховая компания (обратно пропорциональная зависимость: если риск небольшой, можно задешево оформить большое денежное возмещение, а если риск велик, тогда соотношение будет близко к «один к одному»).

При этом денежный эквивалент страховки является переменной величиной. То есть если в какой-то период цена жилья повысилась (ремонт сделали, изменились спрос и предложение на рынке), то и страховая денежная компенсация за эту площадь будет соразмерно выше. При наступлении страхового случая клиент получит возмещение не только касательно стоимости потерянной недвижимости, но и за все судебные выплаты, расходы на юристов, адвокатов и т. п. При учете всех перечисленных факторов, если взять расклад только по периоду страхования, то клиенту придется заплатить по следующим расценкам (в процентах от денежной суммы за недвижимость):

  • год – 0,4-1%;
  • 3 года – 1,5-2%;
  • 10 лет – 2-4%.

То есть, например, квартира стоит 2 млн рублей. Один процент – 20 тыс. рублей. Это и будет цена годовой страховки. А за 3 года действия страховки нужно будет внести уже 40 тыс. рублей или около того. Сроки объясняются российским законом о сроке давности. В 9 случаях из 10 оспаривание права собственности допустимо только в течение 3 лет с момента совершения сделки. Крайне редко – в течение 10 лет. Обычно, после того, как минуло 3 года, собственнику относительно его собственнических прав уже ничего не грозит. Страхование титула при покупке квартиры или иной недвижимости доступно для:

  • юридических лиц;
  • индивидуальных предпринимателей;
  • физических лиц, владеющих недвижимым имуществом.

Условия нивелирования страхового соглашения и виды страхования

виды страхования

Честному собственнику, отдавшему за жилье свои сбережения или взятые в долг средства, нужно стоять на своем при возникновении правовых, юридических проблем. Даже если площадь по закону должна находиться во владении у другого человека, покупатель не виноват в том, что когда-то купленный объект был передан с нарушениями. Но вот если покупатель сам нарушил закон, в одностороннем порядке или вступил в сговор с продавцом, тогда и дополнительная страховка вряд ли поможет, т. к. доказанный факт мошенничества аннулирует абсолютно все бумаги о собственности. То есть соглашение о титульном страховании не имеет силы:

  • при сознательном мошенничестве покупателя, например введении в заблуждение относительно реальной цены недвижимости – за более «дорогое» имущество должны выдать и больше денег;
  • при наступлении иных страховых случаев (стихийное бедствие, пожар, обрушение и т. д.) – от этих бед необходимо застраховываться отдельно, чтобы потом получить компенсацию;
  • также денег собственник не получит, если он специально внес нарушения в правовые документы (это рассматривается, как разновидность мошенничества);
  • иногда возникает ситуация, когда на жилье накладывается обременение без утраты владельцем права жить в нем и продавать его;
  • например, когда суд решит, что некое третье лицо имеет право проживания в этом жилье независимо от смены его хозяев (описанная ситуация не считается поводом для реализации страхового соглашения).

Если есть возможность и желание, то недвижимое имущество можно застраховать «по полной программе», т. е. по всем видам этого юридического акта. А таких видов четыре:

  1. Титульное страхование квартиры и другой недвижимости, о котором рассказывает данная статья.
  2. В ипотечном страховании заинтересованы банки, поскольку здесь возмещение за невозврат кредита получает кредитная организация. Однако платит за страховку заемщик. Увы, но многие банки при выдаче ипотеки ставят такое условие как обязательное.
  3. Страхование ответственности застройщиков. Рекомендуется всем, кто собирается платить за еще не возведенное здание. В принципе, если клиент имеет дело с фирмой, строящей первичное жилье, то титульная страховка не так важна, как страхование ответственности фирмы-строителя. На первичном рынке деньги сначала нужно вкладывать именно в этот вид защиты, а уже потом – все остальное.
  4. Физическое страхование недвижимости (от любых физических повреждений и разрушений).

В целом все вопросы, связанные с юридической силой договора купли-продажи, находятся в плоскости ГК РФ, а иногда и УК РФ. Крайне важный момент! Оформить страховку можно как превентивно, т. е. до покупки, так и после нее. Но в силу документ титульного страхования вступит только после того, как будут зарегистрированы собственнические права клиента. В завершение стоит посоветовать следующее. Перед тем, как идти в страховую фирму, необходимо собрать и тщательно проверить абсолютно все документы, касающиеся предмета страховки.

Это нужно в первую очередь самому же клиенту, чтобы его потом не обвинили в мошенничестве при оформлении страховки. Рекомендуется воспользоваться услугами юриста-профи, когда имеет место страхование сделок с недвижимостью. После того, как соглашение было оформлено, клиент в обязательном порядке получает от страховой компании дубликат полиса (договора). Данная статья носит информационно-прикладной характер и указывает на важность превентивных страховых мер при приобретении квартиры / дома /промышленных помещений, которые в случае чего уберегут от катастрофических издержек.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Поделиться с друзьями:
Читайте также
Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.