Что такое титульное страхование при ипотеке

Покупка недвижимости часто сопровождается страхованием, особенно если речь идет об ипотечной сделке, когда страховка становится обязательным требованием банка. Титульное страхование отличается от классического представления о страховке, когда собственник защищает себя от финансовых рисков в случае порчи или утраты имущества. В связи с востребованностью страхования титула по ипотечным программам необходимо разобраться в его особенностях и принципах работы.
Что такое титульное страхование при ипотеке?

Что такое страхование титула

Понятие «титул» используется в страховой и юридической сферах и означает документ, который мог бы подтвердить наличие законных прав у конкретного лица на конкретную собственность. Применительно к страхованию недвижимости титулом является свидетельство о регистрации частной собственности или выписка из Единого реестра, устанавливающая право владения и распоряжения конкретным объектом недвижимости.

При оформлении титульного страхования собственник преследует цель защитить свои законные права от риска утраты вследствие различных причин. Страхование титула распространяется на случаи защиты от выявления дефекта удостоверяющего право на недвижимость документа (например, договор о покупке квартиры). Страховым покрытием обеспечиваются далеко не все случаи, о чем необходимо узнавать задолго до подписания договора со страховщиком. Например, страховым случаем не является утрата недвижимого имущества вследствие стихийных бедствий или разрушения, которые больше подходят для имущественного страхования.

Сложно недооценить роль титульного страхования при ипотеке, ведь часто покупка собственности происходит в цепочке других взаимосвязанных сделок, а рассматриваемым объектом до этого владели другие лица. В силу множественности подобных переходов права на объект риск обнаружения нарушений по какой-либо из предшествующих сделок весьма высок. Говоря простым языком, титульное страхование защищает права собственника от возможных претензий со стороны третьих лиц, заявляющих о незаконности сделки на судебном разбирательстве. При негативном развитии событий, страхователь сможет компенсировать убытки от потери собственности, а страховая компания выплатит сумму, равную рыночной стоимости объекта, и покроет сопутствующие расходы и судебные издержки.

Данный вид страхования имеет ограниченное применение: оно неприменимо для строящихся, не сданных в эксплуатацию объектов, так как имущественное право появляется только после ввода здания. При страховании вторичного фонда не покрывается страховкой следующая недвижимость:

  • самовольные застройки, неузаконенные сооружения;
  • объекты, выведенные из жилого фонда;
  • постройки, возведенные с нарушениями требований безопасности и строительных нормативов.

В последнем случае страховщик может отказать в оформлении аварийных жилых объектов.

Обеспечение страховкой оправдано не только в случаях, когда жилье в прошлом многократно передавалось от собственника к собственнику. Страховка титула на квартиру в новостройке позволяет защититься от мошенничества со стороны компании-застройщика, при выявлении попыток двойной продажи одной и той же собственности.

От чего защищает страхование титула

От чего защищает страхование титула?

Предварительный сбор всевозможной документации и ее тщательная проверка на законность не гарантируют защиту от проблем, даже после регистрации перехода права собственности к покупателю. По истечении некоторого времени могут появиться неизвестные ранее претенденты, заявляющие об ущемлении своих имущественных прав.

В любой ситуации, когда объект хотя бы один раз передавался в руки нового собственника, особенно если жилье было получено по праву наследования, могут возникнуть проблемы, связанные с требованием аннулирования сделки.

Титульное страхование сделок с недвижимостью призвано помочь финансово обезопасить себя в следующих случаях:

  1. Пострадали имущественные права прежних собственников, детей младше 18 лет, претендентов на наследство.
  2. В документах на собственность выявлены недостоверные сведения, ошибки.
  3. Кто-либо из сторон сделки оказался недееспособным лицом.
  4. Установлен факт незаконности какой-либо из предыдущих сделок по любой значимой причине (подписание документов об отчуждении собственности под давлением, через угрозы или обман).

Защитить себя на случай утраты имущественного права поможет полная проверка всех сделок, совершенных за историю владения рассматриваемым объектом. Однако даже в этом случае обеспечить полную безопасность сделки будет сложно, а сама проверка займет массу времени. В целях сокращения времени на подготовку к сделке и защиты от непредвиденных убытков поможет компромиссный вариант в виде титульного страхования.

В таком случае покупатель выходит на сделку в требуемый срок, не рискуя потерять уплаченные за квартиру средства в случае обнаружения проблемных ситуаций.

Объявившиеся претенденты на жилье могут оспорить текущую сделку только в судебном порядке, что влечет за собой необходимость дополнительных затрат на судебное разбирательство, привлечение юристов, возмещение стоимости госпошлины. Согласно общей процедуре страхования титула, получив повестку с вызовом в суд по иску, поданному кем-либо из прежних владельцев или лиц, ущемленных в праве на имущество, страхователю надлежит немедленно оповестить свою компанию о данном факте. Договором о страховании установлены определенные сроки для обращения, в противном случае СК может заявить о нарушении клиентом условий соглашения.

После оповещения страхующей компании лицо, купившее жилье, получает предложение юридической помощи в подготовке к суду и представлению интересов. Специалисты, предложенные к услугам страхователя, как правило, имеют большой опыт успешного разрешения подобных ситуаций и смогут выработать оптимальную стратегию поведения в ходе судебного разбирательства. Условиями заключенного договора для получения компенсации может быть предопределена необходимость участия на суде юристов от СК.

Когда судьей принимается решение о лишении прав на имущество, страхователю выплачивают компенсацию. Следует быть внимательным: если суд не лишает права на собственность, а накладывает арест, ограничивая возможность смены владельца, в выплате будет отказано, как и в компенсации расходов на юриста, т. к. случай не будет считаться страховым.

На что обратить внимание в титульном страховании

На что обратить внимание в титульном страховании

Согласно договору титульного страхования, допускается оформление страхового покрытия, исходя из полной рыночной стоимости жилья, без привязки к той сумме, которая была указана в качестве цены купленного приобретения в купчей.

Наиболее частым случаем применения титульного страхования служит ипотека, однако многие банки выдвигают обязательным условием данный вид защиты и при оформлении других кредитных продуктов. Чтобы упростить процесс согласования и увеличить объем приобретаемых услуг, компании предлагают единый комплексный пакет под названием «ипотечное страхование», куда входят различные программы.

Если речь идет об обычной сделке без оформления кредита и залога на имущество, самостоятельно титульное страхование встречается довольно редко.

При покупке полиса следует узнать особенности процесса:

  1. Закон разрешает оформлять договор с СК еще до того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, однако ничто не мешает оформить покрытие на любом этапе владения недвижимостью. Существуют различные варианты, на какой срок заключается соглашение. По усмотрению сторон договор обеспечивает защитой на протяжении от 3 до 10 лет.
  2. Нижняя граница определена сроком исковой давности, когда возможно предъявление претензий по прошедшей сделке, а верхний порог ограничен положениями ГК РФ, устанавливающими максимальный срок оспаривания имущественных сделок в пределах 10 лет. Если оформляется соглашение на минимальный срок, необходимо учитывать, что при негативном варианте развития придется участвовать в судебных разбирательствах на протяжении длительного срока, а применение страхового случая возможно только на основании вынесенного судебного постановления. В случае, если судья выносит решение о лишении прав на имущество после окончания договора с СК, в выплате будет отказано.
  3. Подписывая документ, важно внимательно изучить условия, при которых компания страхует собственника, порядок расчета компенсации и правила отнесения ситуации к страховому случаю.
  4. Есть еще один важный нюанс, касающийся страховой выплаты. Так как стоимость недвижимости постоянно меняется, спустя некоторое время цена рыночная может серьезно превышать стоимость сделки. По этой причине необходимо проследить, чтобы в подписываемых бумагах было зафиксировано право на компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости на момент возникновения страхового случая, т. е. после вынесения судебного решения.
  5. Чтобы компания возместила издержки на подготовку к защите в суде и сопутствующие расходы, необходимо включить данный пункт в соглашение при оформлении.

Перечень возможных страховых случаев

Перечень возможных страховых случаев

 

Оснований, при которых требуется страхование титула, более чем достаточно, и все они связаны с реальным риском потери недвижимости и уплаченных за нее средств.

Основаниями для потери прав на имущество могут стать:

  • появились претенденты, заявляющие об ущемлении прав (несовершеннолетние, наследники, совладельцы);
  • договор о покупке, продаже, свидетельство о наследовании признаны незаконными;
  • при регистрации прав использовались поддельные документы, предоставленные продавцом (в данном случае последствия будут рассматриваться не только с позиции гражданского законодательства, но и Уголовного кодекса);
  • мошеннические действия;
  • в процессе переоформления права допущены ошибки (новый собственник не сможет перерегистрировать имущество, если будет выявлена ошибка по предыдущей сделке);
  • установлен факт недееспособности участников сделки;
  • судебное постановление вынесено неправомочно, в результате чего теряется право на переход собственности другому владельцу.

Защита прав на собственность вместе со страховкой самого имущества является частью требований на залоговый объект при кредитовании.

В некоторых случаях получить выплату по утрате титула невозможно. Основаниями для отказа могут стать различные обстоятельства, включая:

  • наступление форс-мажора;
  • нарушение кредитных обязательств заемщика;
  • недобросовестное отношение со стороны страховщика.

К форс-мажорным обстоятельствам причисляются военные действия или конфискация объекта в пользу государства, в результате чего собственник теряет право распоряжения и использования недвижимости. Также не учитывается утеря права в связи с последствиями техногенных катастроф, воздействием природных стихий или физическим разрушением собственности. Все вышеперечисленные риски могут быть защищены обычным имущественным страхованием.

Среди нарушений кредитных обязательств стоит отметить не только несоблюдение графика платежей и образование долга, но и ряд действий, недопустимых в отношении залогового жилья:

  • заемщик не согласовал с залогодержателем и страховщиком проведенную перепланировку;
  • использование ипотечного имущества не соответствовало целям его назначения;
  • оформление дарственной или купли-продажи ипотечной собственности;
  • извлечение прибыли за счет аренды заложенного жилья;
  • нарушение любых иных пунктов договора с кредитором.

В силу высокого риска потери прав на компенсацию следует помнить о недопустимости каких-либо значимых действий в отношении объекта без предварительного согласования с банком и страховщиком.

Сколько стоит титульное страхование

Сколько стоит титульное страхование

Так как титульная страховка влечет дальнейшие финансовые обязательства по оплате, следует заранее уточнить сумму расходов. В цену полиса будет включен расчет на основании трех основных параметров:

  • текущая рыночная цена объекта при покупке квартиры или иного жилья;
  • длительность действия договора со страховщиком (чем короче срок, тем выше тариф);
  • оценка риска на основании данных специальной юридической экспертизы, исследующей правомочность бумаг, надежность сторон сделки, участников страхового процесса.

С учетом всех вышеуказанных факторов назначается процент, применяемый к рыночной стоимости объекта. Как правило, оплата годовой страховки титула устанавливается в диапазоне 0,2–2,5% от общей стоимости недвижимого имущества.

Собираясь страховать право владения на протяжении нескольких лет, рекомендуется выбирать более длительный период, что позволит получить дополнительную скидку при оплате, ведь продление договора может быть более затратным, а при выявлении проблем с риском наступления страхового случая СК может и вовсе отказать в продолжении сотрудничества.

Если заключается договор в отношении ипотечного жилья, при установлении цены страховки первостепенное значение имеет оценочная стоимость объекта залога, а не размер кредитной линии.

Предусмотреть все риски в отношении имущественных прав довольно сложно, однако лучшим выходом станет принятие мер по снижению угрозы с помощью страхования титула и самой недвижимости.

Смотрите также:
    Оценка статьи:
    1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
    Читайте также
    Добавить комментарий

    Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

    Вы ввели некорректные логин или пароль

    Извините, для комментирования необходимо войти.