Что такое закладная, для чего она нужна?

Что такое закладная на квартиру по ипотеке? Сущность данного юридического явления заключается в том, что бенефициару (кредитору, заимодавцу) нужны гарантии возврата предоставленных в долг физическому или юридическому лицу финансов. Самый распространенный и простой пример – клиент-заемщик (физлицо) заключает ипотечный договор с банком, а тот выдает ему деньги на покупку квартиры.
что такое закладная по ипотеке

Закладная как гарантия возврата банковских средств

Но дело в том, что пока плательщик будет реализовывать свои долговые обязательства, банк должен всегда иметь потенциальную возможность вернуть свои средства. Сделать это можно одним и самым очевидным способом, когда объект ипотеки после покупки сразу же обременяется как залоговая недвижимость, находящаяся в собственности у банка.

Закладная при ипотеке позволит банку, если клиент нарушает свои долговые обязательства, продать кредитную недвижимость и вернуть таким образом свои деньги. Ведь до момента полного нивелирования ипотеки недвижимое имущество числится как собственность банка. И только после погашения долга, включая все проценты, клиент начинает считаться полноценным владельцем жилья.

Разумеется, здесь необходимо учитывать и тот период, который заемщик исправно платил ежемесячные взносы. Поскольку с учетом прогрессирующего роста цен почти на всю недвижимость кредитор после продажи изъятой квартиры покроет свои убытки. Но клиент тоже должен получить назад те деньги, которые он уже заплатил в счет погашения ипотеки.

Возможные операции банка по закладной

операции банка по закладной

Иначе получится, что уже банк окажется должником перед клиентом. Но закладная на квартиру по ипотеке нужна банку не только как гарантия возврата одолженных денег. Залоговые права финансовая организация может использовать в трех случаях, тремя способами:

  • неполная передача залоговых прав;
  • продажа залоговых прав в полном объеме;
  • обмен залоговыми правами.

Необходимо подчеркнуть, что все перечисленные операции с правами на залоговую недвижимость банк-кредитор может производить по отношению как к юридическим лицам (другие финансовые, кредитные учреждения), так и к лицам физическим по специальному договору. Но последнее практикуется редко.

Частичная уступка залоговых прав

Частичная уступка залоговых прав

Обычно банк предпочитает заключать соглашения подобного рода с другими банками. Суть первого пункта состоит в том, что банк заключает договор с третьим лицом. Согласно этому договору третье лицо как бы покупает определенную долю в залоговой недвижимости. То есть юридически становится частичным собственником этого имущества.

Ну а банк, выдавший ипотеку, единовременно получает от этого третьего лица определенную сумму денег за неполную уступку прав. Третье лицо может считаться частичным собственником или на какой-то период времени, или вплоть до момента нивелирования ипотеки (обговаривается в соглашении).

Третьему лицу бывает нужным такой договор, поскольку в период его действия часть каждого ежемесячного платежа от заемщика будет уходить в пользу этого третьего лица. А банк может оформить подобное соглашение, когда срочно нужны деньги на какие-то небольшие расходы. Например, на квартальные издержки. В кризисные периоды для экономии собственных средств банки часто прибегают к такой схеме.

Заемщик о подобных изменениях, как правило, не уведомляется, поскольку продолжает платить полную сумму ежемесячного взноса по тем же реквизитам. Для получателя кредита закладная по ипотеке никак не меняется. Это сам банк в дальнейшем отправляет часть полученных средств на счет частичного собственника залоговой недвижимости.

Полная продажа залоговых прав

продажа залогового имущества

Хотя порой для клиента это бывает неудобно. Например, когда клиент собирается что-то сделать с ипотечной недвижимостью. Второй случай, когда банк полностью продает свои права на залоговую собственность. Тут уже заемщик должен быть уведомлен (по почте, по телефону, через e-mail) в обязательном порядке.

Ведь здесь изменяется бенефициар. Следовательно, изменятся и платежные реквизиты – новый банк, новый счет. Однако важно знать, что новый банк не имеет никакого права менять условия ипотечного договора. К слову, и закладная по ипотеке также должна содержать в себе эти условия.

Новый кредитор может только предложить какие-то изменения, а клиент волен принять их или отказаться от них, оставив старые. Любые изменения в договоре в одностороннем порядке неправомерны. Банки обычно полностью продают свои залоговые права, когда находятся либо в исключительно тяжелом финансовом положении, либо когда залоговая недвижимость по каким-то причинам начинает сильно падать в цене на рынке.

Обменные операции с залоговыми правами

обмен залоговой квартиры

Обмен залоговыми правами означает, что две кредитные организации просто обмениваются своими собственническими правами на залоговую недвижимость. Скажем, права на ипотечную квартиру А переходят к банку Б, а права на ипотечную квартиру Б переходят к банку А. Естественно, банки также должны уведомить своих клиентов об обмене, поскольку платежные реквизиты здесь меняются.

Если стоимость залоговых недвижимостей одинакова, тогда обмен эквивалентен. Если разная, тогда одна сторона доплачивает другой эту разницу, т. е. обмен с доплатой. Закладная для банка нужна клиенту не меньше, чем кредитору. Это отдельный документ, составляющийся наряду с ипотечным договором (но не как часть договора).

Функции закладной

функции закладной

Как и кредитный договор, закладная регулирует взаимоотношения заемщика и заимодавца. Оригинал бланка после всех оформлений по закону остается у банка. Но клиент имеет полное право сделать копию и заверить ее. Тогда фактически будет два равноценных экземпляра документа. Это может оказаться полезным для клиента при возникновении конфликтных ситуаций с банком. Данная бумага выполняет следующие функции:

  • подтверждает потенциальные собственнические права клиента на ипотечное жилье;
  • подтверждает право клиента пользоваться данной площадью по ее назначению, исключая возможность самовольной продажи, обмена, дарения и перепланировки;
  • защищает клиента от неправомерных действий нового бенефициара в случае, когда предыдущий кредитор продал свои залоговые права, ведь в закладной четко прописаны все условия ипотечного кредитования.

Но крайне важно знать, что закладная приобретает статус полноценного юридического документа только после ее регистрации в Регпалате.

Поэтому при взятии ипотеки закладная должна быть как можно скорее зарегистрирована. Это в интересах самого заемщика. Оформление закладной по ипотеке в разных банках имеет свои мелкие особенности, но общий алгоритм действий, а главное, основная структура бланков, на которых составляется закладная, везде одинаковы.

Содержание стандартного бланка закладной

Это продиктовано Федеральным законом № 102 «Об ипотеке». Если начать изучать стандартный бланк для оформления залоговой недвижимости на примере Сбербанка (крупнейшего банка России), то можно обнаружить следующие ключевые пункты для заполнения:

  1. Данные физического или юридического лица, которое после покупки недвижимости предоставляет ее в залог кредитному учреждению. Для физлица это вся информация паспорта, а для юрлица это реквизиты организации. Но если заемщиком выступает индивидуальный предприниматель, то потребуются и паспортные данные, и реквизиты предприятия.
  2. Полная информация о получателе залога, т. е. банке-кредиторе. Реквизиты, банковская лицензия и информация об органе, ее выдавшем, местоположение филиала банка, где заемщик оформлял ипотеку.
  3. Данные о залоговой недвижимости. Причем это может быть не только ипотечная, но и любая иная недвижимость, которую клиент предлагает как дополнительный залог. По представленным данным должен быть четко ясен тип недвижимости, его местонахождение, техническое и коммуникационное состояние. А также должны быть обязательно упомянуты все обременения (если таковые есть), не связанные с ипотечным договором.
  4. Основные пункты оценочного отчета и реквизиты фирмы, которая проводила оценку.
  5. Все главные моменты ипотечного займа: размер выданных денежных средств, годовые проценты, тип платежей и их периодичность, период кредитования, предполагаемая дата нивелирования ипотеки.
  6. Номер бланка, дата его заполнения и регистрации.

Образец закладной по ипотеке: смотреть

Процедура регистрации документа

регистрация документов

Образец бланка закладной можно найти как на электронном представительстве банка (например, в «Сбербанк Онлайн»), так и непосредственно в филиале заведения при личном посещении. В ипотеке закладная регистрируется вместе с подачей всех основных документов сделки в Росреестр, что аналогично другим прочим сделкам с недвижимостью.

Росреестр затребует не только бланк закладной, но и ипотечный договор, а также документацию на квартиру. В особенности, когда речь идет о вторичной недвижимости и надо проверить право собственности предыдущего владельца. Государственный регистрационный орган указывает:

  • номер закладной;
  • название органа, который провел регистрационный акт;
  • конкретный адрес регистрации;
  • дату получения закладной на руки представителем держателя залога (т. е. представителем банка).

Заемщик получает от регистрационного органа бумагу, в которой подтверждаются его потенциальные собственнические права, ограниченные залоговыми правами кредитора до тех пор, пока долг кредитору не будет полностью погашен. Процедура регистрации платная, и оплачивает ее клиент банка. С физического лица по состоянию на 2017 год взимается 1 000 рублей, а с юридического лица – 4 000 рублей.

Перед регистрацией рекомендуется еще раз тщательно сверить данные, указанные в закладной, с данными в ипотечном договоре. Кредитная организация при передаче залоговых прав и при иных процедурах может утерять оригинал закладной. Либо оригинал по каким-то причинам приходит в физическую негодность. Происходит это не особенно часто.

Если оригинал закладной утерян или уничтожен

что если был утерян оригинал закладной

И уж исключительно редко – по вине заемщика. Поэтому восстановлением документа обязан заниматься банк. Дубликат будет необходим, когда придет время снимать с недвижимости обременение. Если банк вдруг начнет уклоняться от создания дубликата или требовать, чтобы клиент повторно оплатил процедуру регистрации закладной, то действовать следует в таком порядке:

  • написать заявление на имя руководителя банковского филиала;
  • если не помогло – обращение в Центробанк РФ (отдел по связям с общественностью), поскольку вмешательство главной финансовой организации страны может помочь урегулировать конфликт;
  • если предыдущий пункт не помог или не удался, остаётся только разбирательство в судебном порядке.

Напоследок стоит дать еще один совет. Если дело дошло до суда, то лучше сразу ходатайствовать о ликвидации банковского обременения на жилье. Это избавит от дальнейшего общения с банком, с которым у клиента возник конфликт.

Данная статья затрагивает один из ключевых моментов ипотечного кредитования, что делает ее весьма полезной для широкого круга читателей.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Читайте также
Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.