Как продать квартиру с обременением ипотекой?

продать квартиру в ипотекеВ силу разных причин иногда приходится продавать крупное имущество, даже взятое в кредит. Естественно, возникает вопрос, как продать квартиру в ипотеке, ведь она обременена залогом и жилец ограничен в своих правах ею распоряжаться. Считается, что такую жилплощадь продать нельзя, но выход есть. При наличии серьезных причин банк пойдет навстречу заемщику и поможет ему найти подходящий вариант.

Когда возникает такая необходимость?

Причин, по которым нужно продать ипотечную квартиру, может быть очень много. Самая распространенная: заемщику больше нечем обслуживать свой долг, например, из-за:

  • болезни;
  • получения инвалидности;
  • потери работы;
  • развода;
  • лишения источников дополнительного дохода и т. д.

В этом случае возможно обратиться в банк с просьбой либо реструктуризировать кредит на более мягких условиях, либо разрешить продать жилплощадь.

В принципе, банку выгоднее, чтобы заемщик платил кредит вместе с процентами как можно дольше – желательно, несколько лет, поэтому при наличии весомых причин чаще всего назначается реструктуризация. Если вам важно именно избавление от жилплощади, то нужно настаивать именно на этом.

Иногда реализация квартиры в залоге необходима по диаметрально противоположной причине: финансовое состояние плательщика существенно повысилось, и он решил купить другую. Например, поменять однокомнатную на трехкомнатную. Естественно, что если у него будет действующая ипотека, то второй заём ему никто не даст. Поэтому ему и необходимо продать купленную ранее жилплощадь.

Вне зависимости от причины, прежде чем начинать поиск, необходимо добиться согласия на сделку со стороны банка, ведь именно он является залогодержателем. Как правило, крупные учреждения наподобие Сбербанка или ВТБ дают подобные разрешения без проблем, если будущее соглашение не выглядит подозрительным.

Продажа за наличный расчет

продажа за наличные

После того, как с банком урегулирован вопрос о продаже квартиры, находящейся под обременением, можно переходить к поиску покупателя. Идеально, если найдется человек с необходимой суммой на руках. В этом случае алгоритм предельно прост:

  1. С покупателем заключается предварительный договор купли продажи квартиры либо соглашение о задатке. Он должен передать покупателю сумму, необходимую для погашения остатка задолженности по ипотеке.
  2. Продавец погашает свой долг предоставленными средствами и получает на руки закладную, Далее ему нужно снять обременение в Регистрационной палате и получить «чистое» свидетельство о праве собственности.
  3. Между сторонами заключается основной договор, и покупатель передает продавцу недостающую часть суммы.
  4. Сделка регистрируется в установленном законом порядке.

Фактически в этом случае имеется досрочное погашение ипотеки за счет покупателя. Как правило, такие сделки совершаются либо между людьми, которые доверяют друг другу, либо под пристальным вниманием юристов.

Аналогичным образом можно продать любую недвижимость, находящуюся в залоге – квартиру, дом, офис, гараж и т. д. В случае с домом также необходимо будет передать права собственности на землю, так как она является самостоятельным объектом права.

Продажа покупателю-«ипотечнику»

В случае, если покупатель сам оформляет ипотеку, могут возникнуть сложности. Здесь потребуются слаженные действия продавца и покупателя, а также надежные банки, которые не затормозят процесс в неподходящее время.

Перед началом сделки необходимо узнать, сколько у покупателя наличных средств, а сколько он планирует получить в банке. Если налички хватает, то алгоритм действий описан выше. В противном случае можно действовать по следующей схеме:

  1. Покупатель получает в банке предварительное одобрение ипотеки, оповещает его о желании приобрести ипотечную квартиру, заручается согласием кредитора и заключает договор ипотечного кредитования.
  2. Стороны заключают между собой договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса. В соответствии с ним банк переводит на счет продавца сумму, необходимую для погашения остатка долга.
  3. Продавец гасит долг, снимает обременение.
  4. Банк переводит продавцу остаток средств, стороны регистрируют договор в соответствующих органах, покупатель получает на руки свидетельство на свое имя и передает квартиру в банк в качестве залога.

Как правило, такая схема возможна только с участием крупных кредитных организаций наподобие Сбербанка и ВТБ 24, банки меньше бояться рисков, связанных со всей процедурой.

Когда покупателя нет

Но как продать квартиру в ипотеке, если подходящего покупателя нет? Взятый в кредит дом можно предложить купить… самому банку. В этом случае организация либо найдет подходящего покупателя, либо выкупит квадраты в свою пользу.

Следует приготовиться к тому, что выкупная цена будет, возможно, в разы меньше, чем рыночная. Но она должна «покрыть» остаток задолженности, иначе в сделке нет никакого смысла.

В этом случае можно действовать по такой схеме:

  1. Заявить кредитору о желании продать взятую в кредит квартиру или дом и досрочно погасить долг.
  2. Банк подыскивает покупателя или готовит бумаги о выкупе жилья в свою пользу.
  3. Затем стороны заключают между собой предварительный договор под контролем юристов кредитора, и производят расчет.
  4. Банк снимает обременение с жилья и оформляет закладную на нового владельца.
  5. Продавец получает оставшиеся после погашения долга средства.

Военная ипотека

В случае с военной ипотекой участников сделки больше, чем трое – помимо кредитора, покупателя и продавца заинтересованной стороной выступает Росвоенипотека, которая и производит часть взносов за дом военнослужащего.

Продажа такой квартиры возможна только через несколько лет, когда значительная часть средств уже выплачена, причем из личных средств заемщика. Обычно речь о сроке не менее 5 лет.

В общем продать такое жилье очень и очень сложно. К тому же у представителей Росвоенипотеки могут возникнуть вполне законные вопросы о целях реализации жилья, и если они усмотрят в этом коррупционные составляющие, то о продаже ипотечной квартиры можно забыть.

Ипотека с материнским капиталом

Владельцами дома или квартиры, купленной по маткапиталу, обязательно должны числиться дети. Это значит, что у семьи будет как минимум три свидетельства о праве собственности: на одного из родителей и на каждого из двух первых детей.

Просто так продать такое жилье не получится, даже если с момента оформления сделки прошло много лет. До тех пор, пока кому-то из владельцев менее 18 лет, купля и продажа крупного имущества должна проходить под надзором органов опеки. В случае реализации принадлежащих детям квадратов, им должна быть выделена равнозначная или большая площадь в новом доме.

Это означает, что желающим продать заложенную квартиру придется согласовывать процедуру не только с банком, но и с органами опеки. И здесь возможен только вариант с одновременной продажей и куплей нового жилья. Например, реализация однокомнатной и приобретение трехкомнатной. Жилищные условия несовершеннолетних собственников не должны ухудшаться.

Если в результате соглашения им достанется меньше квадратов, чем было до этого, то договор не пройдет контроль.

Еще один момент – банки довольно неохотно предоставляют ипотеку под залог принадлежащей детям жилплощади, так как они в будущем не смогут беспрепятственно наложить на квартиру арест, не ущемляя права несовершеннолетних. Если семья еще не выделила деткам площадь, но имеет на это заверенное нотариусом соглашение, то можно обойтись без согласия опеки.

Алгоритм продажи в Сбербанке и ВТБ 24

Если вам нужно продать заложенную в ВТБ 24 или Сбербанке квартиру, то можно действовать по схожей схеме:

  1. Заявить в банке о досрочном погашении долга и уточнить условия процедуры, а также попросить рассчитать точную сумму остатка по ипотеке.
  2. После перейти к поиску подходящего покупателя.Сбербанк или ВТБ 24
  3. Идеально, если будущий владелец квартиры будет располагать необходимой наличной суммой – тогда оформить сделку окажется гораздо проще. Либо ему нужно иметь, как минимум, предварительно одобренную ипотеку – желательно, в том же банковском учреждении (то есть Сбербанке или ВТБ 24).
  4. Заключить с покупателем договор купли-продажи, соглашение о задатке и получить нужную сумму. Если речь идет об ипотеке, то можно воспользоваться депозитными ячейками банка для надежности сделки – покупатель будет пополнять ее по мере продвижения сделки, а продавец получит все средства разом после удачного завершения процедуры.
  5. Получить средства на досрочное погашение и «закрыть» ипотеку.
  6. Снять обременение, заключить основной договор и перерегистрировать жилье на нового владельца.

В случае ипотеки – покупатель оформляет закладную в банке и заключает с ним договор об ипотечном кредитовании.

Чтобы Сбербанк или любое другое банковское учреждение одобрило предложенную схему, желательно:

  • подтвердить юридическую чистоту сделки (показать все документы на квартиру);
  • платить ипотеку не менее 3-5 лет (чтобы банку не так обидно было упускать проценты);
  • не связываться с посредниками (риэлторами) и заведомыми мошенниками (ваш покупатель также должен быть «чист» – не иметь судимости, долгов и т. д.).

Таким образом, реализовать заложенную квартиру сложно, но можно. Главное – заручиться согласием банка и других заинтересованных сторон, например, Росвоенипотеки или органов опеки. Естественно, что понадобится согласие остальных собственников. Проведение сделки возможно, если у покупателя имеется наличные средства – тогда вся процедура сведется к досрочному погашению долга за счет покупателя и последующей стандартной процедурой купли-продажи. В случае, если покупатель сам «ипотечник», то сделка должна проходить под контролем кредитора и с использованием банковских ячеек.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделиться с друзьями:
Читайте также
Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.