Оценка недвижимого имущества – одна из наиболее востребованных услуг, не входящих в непосредственный процесс купли-продажи жилья. Она может потребоваться в целом ряде случаев: залог имущества при взятии ипотеки, опись недвижимости в счет уплаты долга, раздел наследства, какие-то иные судебные разбирательства и прочее. В силу особенностей российских жилищных реалий объектом недвижимости чаще всего выступает квартира или комната в коммуналке. А наиболее распространенной ситуацией, связанной с оценкой, является взятие ипотечного кредита.
Содержание
Основные критерии оценки недвижимости в Сбербанке
Сбербанк, как главный банк РФ, в полном объеме поддерживает услугу оценки недвижимости при ипотеке. Каждый крупный филиал этого банка имеет небольшой штат специалистов, занимающихся решением проблем, связанных с выявлением стоимости недвижимого имущества. Оценка производится в стандартном и индивидуальном порядке. Стандартная процедура подразумевает анализ городского жилья. В 90% всех случаев – это квартира. Какими критериями оперируют оценщики, работающие для Сбербанка?
Инфраструктура. Для многих этот фактор важнее размера жилплощади. Проводится анализ расположения жилья относительно автомобильных магистралей, метрополитена (если есть), аэропортов (если есть), больниц, школ, детсадов, торговых центров и т. п. Обычно самым дорогим считается жилье «золотой середины», когда совсем рядом есть школа, больница, ТЦ (5 минут пешком). И достаточно близко расположен какой-нибудь крупный транспортный узел и аэропорт. Настолько близко, чтобы добраться до него на машине можно было минут за 10. Но достаточно далеко, чтобы транспортный шум не доставал до дома.
Количество этажей в доме и этаж, на котором расположено жилье. Многие архитекторы и социологи считают, что это неправильно, но в российских высотках квартиры априори дороже. А внутри самих высоток самыми дорогими считаются те, что расположены на 5-9-х этажах. Самая низкая цена у нижних этажей.
Оценивается общая площадь недвижимости (жилая и нежилая). Понятно, что чем больше жилой площади, тем квартира дороже. Но размер нежилой площади также серьезно влияет на цену. Ведь это указывает, насколько просторными являются кухня, санузел, чулан. Поэтому специалисты при расчетах пользуются не только отдельными показателями, но и отношением площадей (жилая/нежилая).
Важным критерием является год, когда дом был сдан в эксплуатацию. Слишком старые и слишком новые дома несколько дешевле, чем те, которые были сданы 6-8 лет назад. Сюда же входят использованный при строительстве материал и тип застройки (планировка дома). У кирпичных строений самая высокая стоимость.
Районные коммуникации – электричество, полное водоснабжение, интернет, телефонная связь, газ, отопление. Дом может быть дополнительно оборудован газовым отоплением, иметь подключение нескольких интернет-провайдеров. Все это идет в плюс стоимости жилья.
Важна дислокация самой квартиры – угловая или торцевая. Хотя это самый неопределенный критерий. Одни специалисты оценивают дороже угловые квартиры. Другие, наоборот, торцевые.
Балконы, лоджии и подсобные помещения, безусловно, также учитываются. Их площадь и обустройство входит в список факторов, лимитирующих цену квартиры.
Несмотря на убеждения риелторов, что ценность квартиры – это ценность «жилой коробки», ремонт и отделка помещений вносят свою лепту. Особое внимание оценщики уделяют санузлу. Его качество и дизайн могут лимитировать до 10% стоимости квартиры.
Необходимые документы
Собственно, в этом плане Сбербанк не уникален. По таким же пунктам проводят оценку специалисты других банков. Если нужно оценить загородный дом, тогда процедура осуществляется в индивидуальном порядке. Так как здесь много дополнительных факторов, включая особенности ландшафта, почвы, близость крупных населенных пунктов и прочее. Оценка недвижимости при ипотеке в Сбербанке потребует предоставления пакета документов. Сюда входят минимум три документа (плюс надо сделать ксерокопии):
- паспорт заказчика-собственника. Если же заказчик является юридическим лицом, тогда понадобятся реквизиты фирмы;
- бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
- два паспорта самого здания (кадастровый и технический).
Но дополнительно могут потребоваться и иные документы. Например, если на недвижимость когда-то был наложен арест. Все определяется тем, для чего понадобилась процедура оценки. Если речь идет о наиболее распространенном случае (залог недвижимости для взятия ипотеки), то указанных документов должно быть достаточно. Кстати, необязательно, чтобы оценку для дальнейшей работы со Сбербанком проводили непосредственно его специалисты.
Аккредитованные оценочные фирмы и процедура оценки
В принципе, как раз самой оценкой банк почти никогда не занимается. Сбербанк РФ на своем официальном сайте предоставляет список аккредитованных им оценочных фирм. Их заключения принимаются Сбербанком как свои. Данное правило действует на всей территории РФ. Только выбирая фирму, необходимо обязательно свериться со списком. Отчет сторонней независимой компании Сбербанк, скорее всего, отклонит. Хотя достаточно будет просто прийти в отделение Сбербанка и сообщить о желании провести оценку недвижимости для взятия ипотеки под залог.
Банковские сотрудники сами свяжутся с нужной организацией. Итак, в Сбербанке порядок проведения оценочных работ следующий. Сначала будущий заемщик в выбранной компании оформляет письменный договор о проведении оценки, после чего заблаговременно оплачивает услугу. Выезд специалиста оценочной фирмы осуществляется в любой день, но в выходные услуга почти всегда обойдется дороже. Работа производится только в дневное время. Оценщик, прибыв на место, фотографирует недвижимый объект во всех деталях, проводит тщательный визуальный осмотр и изучает паспорта здания.
После чего определяется рыночная стоимость жилья и составляется отчет об оценке. С оригинала отчета снимаются 2 ксерокопии, а сам оригинал отдается на руки заказчику. Заказчик может сам прийти в банк с этим отчетом. А может оставить его у оценщика, чтобы тот доставил его в пункт назначения. Также работник-профи по почте отправляет данный отчет в электронном варианте специалисту по кредитам. Копии документов, необходимых для получения ипотеки под залог, можно также отдать оценщику – он все доставит.
Надо сказать, что Сбербанк в вопросе размера предоставляемой ипотеки полностью опирается на ту рыночную стоимость, которая была заявлена в отчете. Возможно, другие независимые специалисты оценят недвижимость чуть дороже или чуть дешевле. Для банка это неважно. Его политика определяется выводами и заключениями его же специалистов. Этим оценочный отчет отличается от простого акта оценки, который может сделать даже ЖЭУ.
Подробности отчета, принимаемого в Сбербанке РФ
Теперь по-настоящему важный момент – прейскурант цен. В 2016 году Сбербанк и компании установили минимальную планку в 2 500 рублей за один оценочный акт. Если есть необходимость выезжать в регионы или за город либо возникают какие-то дополнительные нюансы и сложности, то стоимость услуги может вырасти до 5 000 рублей. Обычно, оценка проводится в течение одного рабочего дня, но может продлиться и до трех рабочих дней.
Еще один важный момент – пункты, которые по требованию Сбербанка должны быть указаны в отчете.
- Общее состояние жилой площади.
- Параметры балконов и лоджий (если есть).
- Площадь каждого помещения (комнаты) в отдельности.
- Высота потолков.
- Подтверждение того, что планировка квартиры соответствует той, что заявлена в плане БТИ (Бюро технической инвентаризации).
- Наличие и состояние всех основных систем жизнеобеспечения (электричество, вода, отопление).
- Год сдачи дома в эксплуатацию (плюс желательно сроки строительства), материал стен и вид перекрытий.
- Парковка (отсутствие/придомовая/цокольная).
- Общее техническое состояние объекта, перечисление всех дефектов, определение степени их «фатальности», как следствие, степень необходимости ремонта.
- То же самое, что и в предыдущем пункте, только теперь оценивается весь дом, в котором находится квартира.
- Расстояние до ближайшей станции метро (если в городе есть метро).
- Подробная характеристика инфраструктуры.
- Схема автомобильных проездов и разъездов (план жилого двора).
- Фото оцениваемого объекта.
Если эти пункты не будут соблюдены, Сбербанк наверняка вернет заказчику отчет на доработку. Поэтому внимательно ищите на сайте Сбербанка список аккредитованных фирм. Иначе есть риск потерять немало времени, денег и нервов. Или лучше взять этот список очно в отделении банка.
Дополнительные параметры и итоговое заключение
Но и это еще не все. Оценщик дополнительно должен провести и письменно зафиксировать отчет о ценности жилья по трем параметрам: аналоговый, доходный и затратный. Аналоговый параметр означает, что проводится сравнение данной оценки с результатами других оценочных экспертиз подобного жилья.
Доходный параметр означает определение того, насколько квартира может подорожать в ближайшее время (скажем, в следующие два года). Наконец, затратный параметр определяет сумму денежных средств, которые необходимы на строительство аналогичного объекта недвижимости. То есть определяется ликвидность. В общем итоге специалист дает недвижимости оценку по пятибалльной шкале (состояние):
- отличное;
- хорошее;
- удовлетворительное;
- неудовлетворительное;
- непригодное.
Данная статья наверняка пригодится тем, кто является клиентом Сбербанка (или собирается им стать) и желает взять ипотеку под залог. Прочтение данного материала не раскроет во всех подробностях индивидуальный процесс оценки, но поможет разобраться в основных этапах и моментах. По крайней мере станет понятно, что следует спрашивать у специалиста-оценщика в первую очередь.
