Коммерческая ипотека — на коммерческую недвижимость

ипотека на коммерческую недвижимостьКоммерческая, она же просто нежилая (или еще по-другому – экономическая), недвижимость в экономике определяется как объект, используемый для складирования, производства, торговли и офисной деятельности.

И также как существует рынок жилой недвижимости, существует и рынок недвижимости такого плана. Следовательно, имеет место и специализированный сегмент ипотечного кредитования. Это, пожалуй, общий элемент для всех видов недвижимости – мало кто в состоянии сразу оплатить наличными из своего кармана 100%-ную стоимость объекта. На этом сходство заканчивается. Нежилые помещения от жилых отличаются не только своим целевым назначением. Кредит на покупку коммерческой недвижимости взять ощутимо сложнее, чем получить заемные деньги на приобретение какой-нибудь квартиры в новостройке. Большая трудоемкость обусловлена в целом тремя крупными факторами – юридическо-правовым, экономическим и социальным.

Экономический фактор коммерческой ипотеки

коммерческие здания

Лиц, которые могут всерьез поручиться за ликвидность и доходность коммерческой недвижимости, найти будет труднее, чем оценщиков тех же квартир. Почему? Недвижимый объект потребует оценки для страховки и залога. Для жилых площадей эта процедура к настоящему времени достаточно отработана. В принципе, у всякого серьезного банка уже есть примерная «стоимостная карта» всех объектов жилья в данном конкретном городе.

торговый центрЧего не скажешь о тех объектах, которые для жилья не предназначены. Их приобретение невозможно без оценки их рыночной и ликвидационной стоимости. Какой-нибудь торговый центр, супермаркет или офис еще можно оценить довольно быстро и без накладок. Ибо здесь ключевым фактором является проходимость, и, следовательно, близость к городскому центру, центральным пешеходным и проезжим частям населенного пункта. И, конечно, размер и статус самого населенного пункта.

В большинстве случаев наблюдается прямая корреляция: чем больше город и чем ближе к центру, тем выше проходимость, тем больше потенциальных клиентов, тем больше стоимость объекта. И то для крупных городов всегда учитывается накладка конкуренции (торговых центров и офисов в большом городе много). Кроме того, если с жильем все достаточно предсказуемо (был бы дом, а желающие в нем жить всегда найдутся), то предсказать будущее бизнес-процессов на порядок сложнее. Особенно в условиях российской экономики.

Сегодня эта сфера услуг востребована, завтра нет. В этом году этот ТЦ посещало ежедневно до 50 тыс. человек, а в следующем этот показатель упал до 20 тыс. человек. Может, потому, что где-то возвели новый большой микрорайон с новым ТЦ. Это, кстати, дополнительно требует применения методов перекрестного анализа рынка при процедуре оценки. Еще труднее дело обстоит со складами и производственными площадями. Тут нужен системный логистический, географический, инфраструктурный и экономический анализ.

Можно сказать, что как раз непосредственная рабочая площадь самого объекта в данном случае играет не первостепенную роль. Склады ценятся за хорошую технологическую оснащенность и близость к основным, региональным, автомобильным магистралям и ЖД.

Производственные площади оцениваются в первую очередь по перспективности того производства, под которое они оборудованы. Конечно, коммерческая недвижимость имеет один большой плюс – почти всегда ее можно переоборудовать.

И даже бывшие офисы реально превратить в цеха. И наоборот. Но это опять же потребует дополнительных издержек. Поэтому такие варианты стараются не рассматривать, а значит, оценивают площадь по ее первоначальному назначению (торговая, производственная, складская, офисная). Со всеми вышеперечисленными трудностями.

Юридическо-правовой и социальный фактор

ипотека комерческая
Тут все еще более запутано, поэтому получится сказать короче. Основная гарантия компенсации возможных издержек для банка – это залог приобретаемого в кредит недвижимого имущества. Хорошо, когда у лиц, берущих ипотеку, есть дополнительная недвижимость в собственности или накопления. Это дополнительная гарантия возврата средств и платежеспособности клиента. Но основной вариант безопасности для банка – залог самой ипотечной площади.

Но дело в том, что по, мягко говоря, непроработанному законодательству РФ, в случае, когда берется ипотека под коммерческую недвижимость, недвижимость не может быть сразу заложена финансовой организации. Обычно этот временной промежуток занимает процедура передачи прав на собственность от продавца к покупателю. Для банка это «окно высокого риска», т. к. деньги заемщиком могут быть уже получены, а частичных залоговых прав на ипотечную недвижимость банк еще не имеет. Свести до нуля это окно крайне трудно, не создавая серьезных проблем двум другим сторонам (продавцу коммерческой недвижимости и покупателю-заемщику).

Наконец, при получении ипотеки везде и всегда работает общее правило – проверка платежеспособности клиента. Но если в жилом сегменте клиенты всячески стараются доказать, какие они обеспеченные и состоятельные (чтобы получить ипотеку побольше под выгодную ставку), то в сегменте коммерческой недвижимости клиенты будут доказывать обратное. То есть всеми возможными способами прибедняться и скрывать реальные доходы. Причина проста – налогообложение.

коммерческая ипотекаХозяин высокодоходного бизнеса имеет больше шансов получить ипотеку, но его же ждет и повышенное налоговое бремя. Во избежание этих трудностей заемщики специально минимизируют и вуалируют финансовую сторону своего бизнеса. Для банка это дополнительный «туман», мешающий определить, сколько этому человеку (людям) можно дать денег на приобретение нежилых площадей.

Статья в тему: правила получения жилой ипотеки индивидуальному предпринимателю

Решение некоторых проблем в сфере кредита на коммерческие помещения

оценка недвижимости

С трудностями оценки бороться можно только одним способом – искать квалифицированных специалистов. Причем разнопрофильных. Быть предельно честными заемщиков тоже не заставишь (если, конечно, речь не идет уже о мошенничестве и прочей уголовной деятельности), учитывая, что и сами банки (особенно в недавнем прошлом) честностью не блистали. А вот процедуру создания финансовых гарантий банку упростить можно. Причем так, что все стороны будут испытывать минимальные неудобства.

Вариант 1

  1. Владелец коммерческой недвижимости и покупатель оформляют сделку по ее купле-продаже.
  2. Покупатель в качестве гарантий отдает на руки продавцу некоторую сумму денег, обычно равную первоначальному банковскому взносу. А банк обещает продавцу, что передаст или ему лично, или покупателю оставшуюся сумму после того, как получит залоговые права на недвижимость.
  3. Недвижимый объект переходит в частичную собственность покупателя (права собственника ограничены тем, что до погашения ипотеки недвижимость заложена в банке-бенефициаре).
  4. Оформление залога. Продавец получает от банка/покупателя оставшуюся стоимость недвижимости.

Вариант 2

  1. Продавец получает от покупателя все тот же аналог первоначального взноса и гарантии, что после оформления залога в банке ему будут переданы остальные деньги.
  2. Недвижимость закладывается в банке.
  3. Заключение договора купли-продажи и оформление смены прав собственности.
  4. Бывший владелец коммерческой недвижимости получает оставшиеся средства.

Вариант 3

  1. Регистрация юридического лица (например, компании), в собственность которого и переходит покупаемая недвижимость. Продавец получает деньги из фонда компании.
  2. На полученные от банка деньги заемщик выкупает право владения данным юридическим лицом.
  3. Когда клиент рассчитается с банком, он может просто переоформить коммерческую недвижимость чисто на себя. Либо владеть ею через владение той фирмой, права на которую он выкупил.

Если вдуматься, то первые два варианта похожи. И, по сути, являются аналогами, только с некоторыми изменениями в последовательности пунктов. А вот третий вариант качественно другой. Тут в дело вступает новая юридическая плоскость. Ведь речь идет о создании или привлечении юридических лиц. Третий способ оправдан, когда имеет место покупка больших некоммерческих площадей. В целом, он в большей степени относится уже к сегменту среднего, а не малого бизнеса.

Арендодатели и банки

помощь в ипотеке

Кстати о бизнесе. Кто вообще составляет клиентуру в сфере займов на нежилые недвижимые объекты? В целом, это индивидуальные предприниматели (ИП) и физические лица. Причем под последними подразумеваются или все те же ИП, или участники долевого бизнеса (учредители, акционеры), или топ-менеджеры, или частные лица, имеющие определенные накопления на банковских счетах.

Фирмы, компании, корпорации, т. е. те самые юрлица, у банков не входят в сферу ипотеки коммерческой недвижимости. Эти клиенты формируют третий сегмент, предусматривающий кредитование собственного корпоративного строительства. А в качестве залога банк почти всегда уже требует какое-то дополнительное недвижимое имущество, имеющееся в распоряжении юрлиц.

Система кредитования, предусматривающая приобретение физическими лицами коммерческой недвижимости, по заявлениям правительства, направлена на поддержание и развитие малого бизнеса. Конечно, существует такая вещь, как аренда. И неслучайно огромное количество лиц, занимающихся малым бизнесом, предпочитает становиться арендаторами, а не должниками банков. Это говорит о том, насколько данный сектор экономики у нас неразвит. А ведь аренда также имеет массу неудобств.

Начиная от скачков арендной платы (а скачки эти совершаются всегда вверх) и заканчивая неправомерными действиями арендодателей. Желание иметь свою собственную бизнес-площадь для дельцов очень сильно и оправдано. Это повышает надежность дела, что расширяет круг бизнес-партнеров. Открывает двери, которые обычно закрыты для сторонников аренды. Многие выбирают банковскую ипотеку, поскольку это гарантия фиксированных ежемесячных платежей. В отличие от арендных, нефиксированных.

Некоторые частные лица сами хотят стать арендодателями. Они используют свои накопления для приобретения в ипотеку нежилых помещений, чтобы потом сдавать их в аренду начинающим бизнесменам и бизнес-леди. Так или иначе, но набор необходимых для банка документов здесь будет повесомее того, который надо предоставлять при взятии в ипотеку жилого помещения. Как, вероятно, уже стало ясно, это связано с тем, что платежеспособность заемщика-предпринимателя определяется большим количеством факторов.

Пакет документов

документы на ипотеку

Если от покупателя квартиры требуется только стабильный средний доход, то от ИП потребуется проверка доходности и живучести (на ближайшие несколько лет минимум) его бизнеса. Если сравнить человека со стабильной средней зарплатой и малый бизнес, то гораздо больше вероятность банкротства именно малого бизнеса. Поскольку это куда более сложная финансовая структура, которую сохранить на российском рынке очень непросто. Здесь гораздо больше факторов, влияющих на платежеспособность заемщика. И разрушение хотя бы одного из них может сделать из заемщика банкрота. Банкрота, которому банк уже дал денег. Надо это финансовой организации?

Поэтому потребуется следующий минимальный пакет документов.пакет документов

  • заявление на получение ипотеки, написанное на банковском бланке;
  • данные лиц, которые имеют право подписывать ключевую документацию бизнеса;
  • индивидуальная анкета заемщика;
  • набор правоустанавливающих документов, необходимых для начала предпринимательской деятельности (из налоговой службы и т. п.);
  • если бизнес уже идет, а не на старте, тогда большим плюсом станет набор документов, позволяющий его проанализировать (насколько перспективен, доходен и прочее). Это повысит шансы на получение хорошего займа. К таким документам относятся: вся бухгалтерия, данные о наличии/отсутствии банковских счетов, кредитная история предпринимателя, справка о соотношении доходов и расходов за последний год (или меньше, если бизнесу менее года);
  • поскольку в большинстве случаев заемщиком выступает физическое лицо, то понадобятся документы, касающиеся его лично (паспорт, семейное положение, военнообязанность, постановка на учет в ФНС и т. п.).

Основные отличия коммерческой ипотеки от некоммерческой

отличие ипотеки

 

Имеется в виду сама ипотека. Разница тут заключается в нескольких пунктах:

  • более крупные денежные суммы хотя бы в силу того, что экономическая недвижимость почти всегда значительно больше жилой. Обычно минимальные цифры начинаются от 5 млн рублей. В мелких городах верхней планкой является сумма в 200 млн рублей. В крупных – 600 млн рублей. Это объясняется тем, что в больших городах недвижимость дороже;бизнес
  • более высокий первоначальный взнос. Самый распространенный минимум – 30%. В силу больших рисков банку нужны и большие гарантии финансовой состоятельности клиента. Правда, тут есть некоторые альтернативы. Во-первых, поручительство частных лиц или организаций, доказавших свою финансовую состоятельность. Во-вторых, залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости. В-третьих, гарантии ОА «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства»;
  • более короткий и фиксированный период кредитования. Как правило, от 5 до 10 лет. Срок 15 лет в данном ипотечном сегменте – огромная редкость. Основная причина та же – высокие риски;
  • более высокая процентная ставка. Заемщику не стоит рассчитывать менее чем на 15% годовых. Причина – та же.

На данный момент наиболее выгодные условия коммерческого кредитования для физических лиц предоставляются Сбербанком и ВТБ 24. Сбербанк дополнительно проводит сегрегацию между сельскохозяйственным и всеми остальными видами бизнеса. С/х бизнес пользуется у этого банка, так сказать, особым доверием и большими поблажками. Минимальная процентная ставка в Сбербанке составляет 14,75% при займе в 5 млн рублей на 5 лет. При этом допускаются кратковременные коллапсы бизнеса, когда заёмщик на какое-то время становится неплатежеспособным.

Неустойка в данном случае составляет 0,1% от суммы ежемесячного платежа. А не платить по договоренности с банком можно до одного года. Минимальный первоначальный взнос – 20%. ВТБ 24 диктует похожие условия. Только там минимальный первоначальный взнос еще меньше – всего 15%, но зато отсрочка погашения ограничена 6 месяцами. В завершении стоит сказать, что существует еще один ряд условий, соблюдение которых наверняка потребует любой банк.

  1. ИП – резидент РФ.
  2. Возраст держателя бизнеса – от 21 года до 70 лет.
  3. Крайне желательно, чтобы бизнес на момент взятия ипотеки уже существовал хотя бы полгода.
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Читайте также
Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.