Как получить кредит под залог дома с участком

Как взять кредит под залог дома? Данная процедура в разных банках проходит примерно одинаково. Унифицировать основные требования российским банкам было относительно несложно, поскольку в РФ не так много людей, желающих взять кредит и владеющих при этом отдельной жилой недвижимостью.
кредит под залог дома
Но все-таки подобные займы берут. Несомненно, что банковские клиенты, имеющие в собственности не просто недвижимость, но отдельный, частный дом, имеют большое преимущество перед другими заемщиками.

Преимущества кредитования с залогом частного дома

Кредит под залог частного дома действительно выделяется на фоне всех прочих своей элитарностью, а значит, многочисленными бонусами.

Стоит перечислить плюсы, которыми обладают такие займы:

  • многие банки, выступая кредиторами, делают необязательными такие первостепенные бумаги, как справка о доходах 2-НДФЛ и трудовая книжка;
  • клиент может иметь активные кредитные займы как в выбранном банке, так и в других банках, что не является помехой – кредиты под залог недвижимого имущества все равно выдаются;
  • многие финансовые организации допускают наличие проблемной кредитной истории, если клиент предлагает в залог частную недвижимость;
  • размер ссуды превышает максимальный уровень потребительского кредитования в разы и превосходит в большинстве случаев ипотечные кредиты на квартиры. В среднем, при таком кредитовании речь идет минимум о нескольких миллионах рублей, а при дорогом залоге допустимо взять до 10-15 млн рублей;
  • залоговое обременение на дом, который уже является собственностью заемщика, несколько иное, чем стандартное обременение на объект ипотеки. Так, заемщик продолжает сохранять свои собственнические права на недвижимость даже после оформления ее в залог;
  • процесс оформления договора по займу проходит быстрее, чем оформление стандартной ипотеки под залог ипотечного же объекта;
  • наконец, сама вероятность положительного решения банка гораздо выше по сравнению с другими ситуациями, когда клиент не может должным образом доказать кредитору свою финансовую состоятельность.

Гарантии банку

гарантии банку

Объяснить эти преимущества можно просто. Банк хочет получить гарантии возврата одолженных денежных средств. Причём с учётом процентов. Такими гарантиями являются:

  1. Стабильная, высокооплачиваемая работа клиента (доходное предприятие, если клиент – индивидуальный предприниматель).
  2. Надежные поручители, представившие доказательства своей высокой платежеспособности.
  3. Недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Именно последний пункт является самым удобным для кредитного учреждения. Поскольку практически любая недвижимость со временем только растет в цене. Недаром есть поговорка: «Недвижимости, как и денег, много не бывает».

Статья в тему: как получить ипотеку на покупку дома с земельным участком

Общие ограничения для всех

общие ограничения

Кредитор смело предоставляет владельцу частной недвижимости кредит под залог дома с участком. Ведь при несоблюдении клиентом своих кредитных обязательств банк на законном основании изымет дом в свою собственность. И издержки будут покрыты. Однако даже в подобном виде кредитования соблюдаются основные принципы залогового кредитования как такового:

  • банк никогда не даст больше, чем 80% от рыночной стоимости дома, поскольку в случае перехода этого имущества в банковское владение кредитору необходимо как можно скорее продать его. Осуществить это можно только при условии сниженной цены. Плюс банку надо подстраховаться на тот случай, если вдруг цены на данную категорию недвижимости все-таки упадут;
  • участок, на котором стоит дом, не должен относиться к сектору сельского хозяйства;
  • общая площадь участка и дома должна составлять минимум 200 кв. метров, в противном случае недвижимость будет рассматриваться как земельный участок, что серьезно снизит стоимость залога и, следовательно, размер кредита.

Техническая документация на жильё

техническая документация

Отдельно стоит сказать, что банк в обязательном порядке затребует техническую, юридическую и финансовую документацию относительно предмета залога. Техническая документация представлена:

  • кадастровым и техническим паспортом строения;
  • подробным планом с указанием площади каждого помещения, включая санузел, кухню и подсобные помещения;
  • свидетельством о принадлежности земельного участка, на котором стоит дом, к земле строительного типа (под застройку).

Юридическая документация на жилье и тонкости данной сферы

Юридическая документация

Юридическая документация – это купчая, доказывающая факт купли-продажи. Или дарственная (либо завещание). Это документы, которые доказывают, что дом получен в дар или по наследству. А любая из этих бумаг подтверждает главное – право полного и единоличного владения данным недвижимым имуществом.

Когда заемщик является первым собственником предлагаемого в залог дома (купил у застройщика, сам построил) либо получил его в дар / по наследству от первых собственников (от родителей, например), тогда у банка не может возникнуть никаких сомнений о юридической чистоте залога.

А вот когда клиент оказывается собственником дома, уже видевшего несколько хозяев, тогда сложнее. Вторичная недвижимость такой ценовой категории требует тщательного подхода. Банк скрупулезно примется проверять право владения и распоряжения домом.

Точнее, он заставит это делать самого заемщика. Возможно, понадобится поднять предыдущие свидетельства о купли-продаже и другие подобные документы. Чтобы удостовериться, что в прошлом все сделки и юридические акты прошли строго по закону.

Придется проверить, что где-то на втором-третьем собственнике не были пропущены третьи лица, имеющие право доли в этом доме. Иначе у клиента и у банка возникнут проблемы, когда в процессе выплаты займа клиентом и действия залоговых прав банка вдруг возникнут люди, имеющие законное право собственности на часть залога.

Также к юридической документации относится выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав). Выписка подтверждает, что на дом не наложено никаких обременений. Один вид обременений уже рассмотрен – право доли третьих лиц из-за недобросовестности в прошлых сделках. Но приставы по решению суда могут арестовать дом:

  •  за долги другим банкам;
  • долги по налоговым выплатам и услугам ЖКХ;
  • уклонение от обязательных выплат, связанных с ведением бизнеса;
  • наконец, дом может быть просто куплен в ипотеку, и клиент скроет от кредитора тот факт, что недвижимость еще находится в залоговом обременении у другого банка.

В любом случае бумага из ЕГРП покажет любой вид обременения, если он есть. Можно гарантировать, что эту выписку банк, куда обращается за кредитом клиент, потребует в таком же обязательном порядке, как и документы о праве собственности. Наконец, третий вид документации – финансовая.

Оценка залоговой недвижимости

оценка залоговой недвижимости

Фактически, она представлена одним большим документом – оценочным отчетом фирмы, занимающейся оценкой недвижимого имущества. Необходимо заранее предупредить об одном моменте. Банк, как кредитор, заинтересован в уменьшении размера ипотечного кредита.

Для этого он наверняка постарается навязать клиенту услуги той оценочной фирмы, которая аккредитована в этом банке, является деловым партнером финансовой организации. Специалисты от подобной компании будут использовать любые лазейки, чтобы занизить все виды стоимости жилья.

В первую очередь, рыночную стоимость. Поэтому клиентам, заинтересованным в максимальном размере ипотечного кредита, рекомендуется достать денежные средства на стороннего, независимого оценщика.

Такой специалист даст не просто объективную оценку, но с ним можно неофициально договориться о некотором небольшом завышении цены дома. Это один из возможных вариантов увеличения тела кредита. Точно так же, как банк, бывает, договаривается с фирмой-партнером о небольшом искусственном занижении цены.

Процедура оценки недвижимости, как правило, занимает один день. В некоторых случаях, когда требуются уточнения, 2-3 дня. Специалист фирмы обязан соблюсти следующие пункты:

  • осмотреть земельный придомовый участок на предмет явных, открытых и сильных деформаций почвы, провалов, эрозий;
  • осмотреть внешнюю конструкцию дома с целью выявления технических и косметических изъянов;
  • обязательно указывается основной строительный материал и способ постройки (кирпичный дом, деревянный, сэндвич-панели и т. п.);
  • необходимо внимательно изучить каждое помещение дома в отдельности, опять-таки для проверки архитектурной целостности. Согласно Жилищному кодексу оценщик обязан учесть любое, даже мелкое повреждение стен, потолков и напольных покрытий. Также фиксируются качество и дизайн отделки (напольное покрытие линолеум или паркет, потолки натяжные или обычные и т. д.);
  • в отдельном порядке проверяется состояние окон, лоджий, балконов, мансард и крыши;
  • составляется список всех коммуникаций (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, телефонная линия, интернет, спутниковые антенны) и их характеристики (например, какое именно есть отопление – ГБО, от центральной теплосети, камин);
  • каждый мини-отчет оценщик должен сопровождать собственноручно сделанными снимками;
  • специалист также проверяет кадастровый и технический паспорта дома;
  • отчет составляется в 2 экземплярах: один – банку, другой – клиенту.

Оценка жилой площади в кредите под залог дома является ключевым фактором как в определении размеров займа, так и в самом факте положительного/отрицательного банковского вердикта. Если результаты оценочного отчета банк устраивают, он принимает решение о предоставлении клиенту запрашиваемой суммы.

Обычно, от первичного заявления до момента окончательного решения проходит 10-12 дней. Разумеется, банк потребует от клиента российский паспорт и российскую прописку. И, возможно, все-таки придется похлопотать касательно справки 2-НДФЛ и трудовой книжки.

Но при описываемом кредитовании банк может закрыть на это глаза. Оформить кредиты под залог дома всегда легче. А где взять кредит подобного плана? Да любой крупный банк активно продвигает кредитные линейки с залогом недвижимости – Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Райффайзен Банк и т. д.

Если речь идет только о доле

продажа дома
Напоследок можно и нужно предупредить – все вышеописанное относится к единоличным, полноправным собственникам, когда владелец домика один. Если клиент владеет не всем домом, а только долей в нем, тогда все намного хуже. Тогда владелец такого залогового имущества фактически ничем не отличается от обычного ипотечного заемщика, который опирается только на свою зарплату.

Ибо даже если другие собственники не против потенциальной продажи дома, банк все равно не будет рисковать. Вдруг кто-нибудь возьмет, да и передумает продавать свою долю. И дом уже нельзя будет выставлять на торги.

А брать право собственности на долю в случае банкротства заемщика для банка бессмысленно, т. к. долю в доме продать на рынке недвижимости практически нереально.

Данная статья написана с целью разъяснения особенностей кредитования, в котором центральное место занимает качественный и надежный залог – частный дом.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Читайте также
Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.
4 комментария
сначала новые
по рейтингу сначала новые по хронологии
Игорь

Это как раз тот вариант, когда банк ничего не теряет, в случае не возврата кредита. Так как частный дом реализовать на рынке недвижимости можно намного быстрей и дороже чем например ту же квартиру в многоквартирном доме. И потому может предоставить человеку, который оставляет в залог такой дом, существенные бонусы, как процентные так и временные по срокам погашения кредита, естественно дом будет оценен с определенным дисконтом по цене ниже рыночной изначально, что тоже ускорит время его продажи.

Нина

В принципе все понятно по кредиту под залог дома, если он находится в собственности. И если я правильно поняла, то если человек владеет только частью недвижимости с участком, то ему могут отказать. А если например берет кредит муж, владелец половины имущества, а жена, второй собственник, выступит в качестве поручителя, тогда есть шанс взять такой кредит? Или нужно чтобы собственник был один?

Андрей

Но для начала ваш дом оценят. И потом будет только решаться на какую можно суму вам дать кредит. Честно говоря не очень и приятно когда оставляешь дом под залог в кредите. Я до последнего месяца пока не погасил кредит все думал и переживал. Лично я уже не чего под залог оставлять не хочу. Но а Вы, решайте сами!

Алексей

А что будет, если банк выдал кредит под залог дома, а позже суд наложил на него арест за другие долги?
Выписка из Единого Госреестра Прав гарантирует ведь только то,что обременений нет во время получения, или я ошибаюсь?